КМВ, Пятигорск
Ставропольский край • Ставрополь • КМВ • Пятигорск • Ессентуки • Кисловодск • Железноводск • Минводы • Георгиевск
Региональный информационный портал Кавминвод
---- Итоги 2006 года на рынке недвижимости и прогноз на 2007 год
Забыли пароль?



  Сделать стартовой  Добавить в избранное     Поиск  Обратная связь  Карта сайта  Версия для печати

Мизери

 
 
СЕВЕРО-КАВКАЗСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ФИЛАРМОНИЯ ИМ. В.И. САФОНОВА
 
 



ОПЕРА "ЦАРСКАЯ НЕВЕСТА" 01.11.19
 


05.01.2007

Итоги 2006 года на рынке недвижимости и прогноз на 2007 год

Предлагаем Вашему вниманию аналитический обзор рынка новостроек Компании «МИЭЛЬ–Недвижимость» об итогах 2006 года на рынке недвижимости и прогнозе на 2007 год, подготовленный Исследовательским центром Управления Новостроек.

Ключевым событием в уходящем году можно назвать стремительный рост цен, вызванный в первую очередь последствиями ФЗ 214. С Октября 2005 г. По Октябрь 2006 г. Средневзвешенная цена за м2 по Москве выросла на 81%. ФЗ 214 вступил в силу с 1 апреля 2005 г. Менее чем через год поступление на рынок новых объектов резко сократилось. Вопреки мнению о том, что застройщики принудительно и необоснованно повышают цены, мы видим, что рост цен на вторичном рынке за последние 12 месяцев составил от 86 до 101 % в зависимости от типа дома (Ист. Информационно-аналитический центр «Риэлтор»).


Основные тенденции

В 2006 году был принят новый земельный кодекс, согласно которому вся земля под жилищное строительство предоставляется на основании проводимого местными властями аукциона. Такой механизм существенно удлиняет процесс начала строительства, и в итоге увеличивает конечную стоимость земельного участка. Кроме того, можно сказать, что механизм проведения подобных аукционов пока не отработан. Этот фактор уже начинает влиять на рынок, но основные его последствия мы ощутим в 2007 г.

За 2006 г. ипотека развивалась высокими темпами. За истекший год средний процент по ипотечным кредитам снизился с 15% до 10%-12%. Также банки в достаточной мере упростили процедуру оформления ипотечного кредита, расширив круг потенциальных заемщиков. Так в прошлом году первоначальный взнос от суммы кредита составлял 20%-30%, а в 2006 г. уже 5%-15%.

В уходящем году большое количество инвестиционных контрактов были переданы новым инвесторам из-за невыполнения своих обязательств недобросовестными компаниями. Это также задержало выход на рынок новых объемов.

В 2006 г. наиболее популярными были объекты Бизнес-Класса и Бизнес+.

За истекший год наибольшим спросом пользовались жилые массивы или комплексы, так называемой, комплексной застройки. Они построены по современным стандартам, включают удобные транспортные развязки, объекты инфраструктуры, парковки. Они могут располагаться в разных районах Москвы, в зависимости от категории, к которой относится данное жилье.

Также мы наблюдали повышенный спрос на готовое жилье, поскольку покупатели не хотят ждать, пока их дом будет достроен, а с другой хотят обезопасить себя от возможных ситуаций, когда дом не будет закончен вовремя, или не построен вообще. Кроме того, получить ипотечный кредит на квартиру в готовом доме намного выгоднее.


Цены по сегментам


Цены по Москве, средневзвешенная цена




За последние 12 месяцев (с Ноября 2005 по Ноябрь 2006) рост цен составил

Бизнес

Бизнес+

Эконом

Средняя

0,92

1,01

0,77

0,81


Лидером роста стало жилье категории Бизнес+. Это обусловлено тем, что в 2005 году более интенсивно наблюдался рост жилья эконом-класса. Кроме того, с ростом благосостояния покупателей, повышаются требования, предъявляемые к жилью. Поэтому «разрыв» между «высокими» сегментами рынка и эконом-классом в дальнейшем будет возрастать.

Наибольшая динамика роста цен наблюдалась во 1-м и 2-м квартале 2006 г. Это связано с сократившимся в этот период объемом предложения:




Сокращение объема предложения обусловлено в первую очередь введение в действие с 1 апреля 2006 ФЗ 214

Сокращение предложения на 30% в 1-м квартале 2006 г. привело к росту цены на 26%. При дальнейшем восстановлении предложения цена продолжает расти с постепенным замедлением темпов. Так во 2-м квартале темпы роста цены сохранились. Начиная с 3-го квартала 2006 г. темпы роста замедляются. Ожидаемые темпы роста в 2007 г. в среднем по рынку 5-7% в квартал


Ипотека

Объем сделок по ипотеке в компании Миэль-Недвижимость составил

  • 2005 - 9,9% от общего количества сделок за год
  • 2006 - 13,8% от общего количества сделок за период до октября 2006 г.

По объектам, где банками предлагается специальная* ипотечная программа доля ипотечных сделок достигает 50%.

* - Специальная ипотечная программа предусматривает более низкую процентную ставку и упрощенную процедуру оформления кредита.

Условный показатель потребительского спроса


Пик активности покупателей наблюдался в Марте-Апреле 2006 г. Сегодня активность ниже значений в аналогичный период прошлого года на 16%.



Цена за м2 на вторичном рынке в среднем выше на 14%. При этом на отдельных районах это соотношение доходит до 35%.

География покупателей квартир в новостройках



Cреди покупателей новостроек в Москвы жители регионов России и СНГ составляют 20%.



Прогноз на 2007 г.


Объем точечной застройки будет сокращаться, особенно по г. Москве. Это связано как с отсутствием свободных площадок, так и с повышенным спросом покупателей на новые микрорайоны, построенные по современным стандартам, оснащенные отвечающей времени социальной инфраструктурой.

Резервом для комплексной застройки остаются выводимые за пределы города промышленные зоны и ветхое жилье. Освоение такого рода территорий делает проекты более капиталоемкими, и это будет влиять на себестоимость возводимого жилья.

На рынке возрастет роль консалтинговых компаний, которые вместе с девелоперами будут разрабатывать концепции застройки новых микрорайонов. Строительство крупных объектов недвижимости требует продуманной маркетинговой политики с учетом потребностей потенциальных покупателей.

По нашей экспертной оценке (можно это назвать и рекомендацией девелоперам) будет расти спрос на квартиры небольших площадей. Причем, такая тенденция наблюдается практически по всем сегментам, кроме Элитного.

В следующем году наибольшим спросом будут пользоваться квартиры сл. площадей

 

Эконом

Бизнес

Бизнес+

1 к.

42-45

45-55

55-60

2 к.

55-65

55-70

60-80

3 к.

80-90

90-110

100-120


Также по московскому жилью наиболее актуальным объектом инфраструктуры является парковка. При этом возводимые подземные парковки в домах эконом-класса в достаточной мере недоступны покупателям по цене. Их стоимость составляет 28-40 тыс. долларов. Лучшим решением будет возведение наземных парковок, где стоимость машиноместа будет составлять от 10 до 15 тыс.

Прогноз цен на 2007 год

Мы не ожидаем падения цен. Предпосылки:

  • Нефть все еще дорогая (приток в страну нефтедолларов)
  • Доллар падает (в стране порядка 80 миллиардов у людей)
  • Российский фондовый рынок перестал приносить сверхприбыли. Все меньше возможностей для «безопасных» долгосрочных вложений. Инвестировать с высокими нормами прибыли все сложнее.
  • ФЗ 214 еще не менее года будет влиять на выход на рынок новых объектов.
  • По нашей статистике не более 10% квартир приобретается с целью перепродажи.
  • Цены на вторичном рынке выше, чем на новостройки. По отдельным районам этот показатель составляет порядка 35%.

Есть такое понятие как долгосрочное инвестирование, что называется в себя. Если мы говорим про недвижимость, то это улучшение своих (или в отношении близких) жилищных условий, без расчета получить какую либо прибыль в обозримом будущем.


Выводы

  • Исходя из макроэкономических предпосылок, платежеспособная часть населения инвестирует средства в покупку квартир для себя. Причем речь идет не только о москвичах, но и о региональных элитах. Для них квартира в Москве – долгосрочная инвестиция.
  • Ипотека развивается. Банки снижают кредитную ставку и упрощают условия выдачи кредитов.
  • Это все источник повышенного спроса.
  • В 2007 г. рынок в большей степени ощутит последствия принятия земельного кодекса
  • Популярность новых домов растет в связи с пониманием, что эксплуатация дома становится проблемой самих жильцов, а не городских властейНовыми стандартами жизни (необходимость парковки, внутренней инфраструктуры по части домов бизнес-класса) Цены на квартиры в новостройках ниже чем на вторичном рынке.

Т.о. спрос на новостройки будет опережать спрос на жилье на вторичном рынке.

При этом, мы признаем, что темпы роста, которые мы наблюдали в 2006 году не сохранятся. При всех аргументах в пользу роста рынка, его динамика в 2006 году недостижима из-за физических и психологических ограничений.


Наш прогноз: Рост цен на квартиры в новостройках в 2007 году составит от 10 до 35% в зависимости от классов жилья, от политических, макроэкономических факторов и удачности проекта.


Возврат к списку







 
Сергей Пенкин
 










О проекте История Награды Связаться с нами Реклама ссылки

Проект "КМВ и Ставропольский край". © ООО ИП АЛЬФА КМВ 2004–2019

357500 Пятигорск, ул. Панагюриште, 16, корпус 2 тел.: (961)485-11-55, (928)348-08-05