Региональный информационнный портал КМВ :: Движение прекратилось - Ставропольский рынок недвижимости почти остановился

Третий квартал на рынках недвижимости — и ставропольский рынок не исключение — много последних лет состоял из двух фаз. Для июля и почти всего августа было характерно затишье, которое к началу сентября сменялось оживлением. В нынешнем году все было по-другому: сезонная картина изменилась, причем эти изменения коснулись практически всего российского рынка...

Если посмотреть на графики, становится совершенно очевидно: цены почти на все виды жилой недвижимости практически не изменились по сравнению со вторым кварталом. Однако это не совсем так — в третьем квартале очень многие квартиры на вторичном рынке краевого центра несколько подешевели.
Но вначале о том, на основании чего сделаны такие выводы. Итак, исследование ставропольского рынка жилья основывается на данных газеты “Все для Вас”, которая является практически безальтернативным носителем информации о недвижимости, продающейся в Ставрополе. Для анализа мы выбрали 5 категорий недвижимости: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные, 4-комнатные квартиры и более [4+] и комнаты. Временной период был ограничен 13 неделями третьего квартала [с 07.07.08 по 29.09.08].
Сразу отметим: мы использовали цены, заявленные в объявлениях газеты “Все для Вас”. Конечно, подобный способ имеет ряд минусов. Главный — цены предложения практически всегда отличаются от цен продажи, причем раньше ход был и в сторону уменьшения, и в сторону увеличения. Сейчас реальные цены покупок практически всегда меньше заявленных продавцами.
Как говорят ставропольские риэлторы, в августе и сентябре количество сделок было меньшим, чем обычно в это время года. Те продажи вторичного жилья, которые все-таки состоялись в конце третьего квартала, стали возможны по простой причине: продавцы начали снижать цены на квартиры, которые уже много месяцев никто не хотел покупать.
Аналогичная ситуация складывалась и на первичном рынке Ставрополя: квартиры есть, но продавались плохо. Помогали маркетинговые акции, которые запустили наиболее продвинутые застройщики, однако уровень продаж все равно был заметно ниже, чем в прошлом году.

Таким образом, в третьем квартале на ставропольском рынке предложение намного превысило платежеспособный спрос. По мнению и риэлторов, и строителей, у сложившейся ситуации есть как минимум две причины. Во-первых, из-за мирового финансового кризиса ужесточились условия ипотечного кредитования. Во-вторых, на ставропольском рынке недвижимости пока не произошло ежегодного “нашествия” представителей сельского хозяйства, в первую очередь — зерновиков, которые придержали урожай в ожидании хорошей цены. А будет ли она — большой вопрос, поскольку в этом году в мире собран настолько богатый урожай зерновых, что даже с учетом переработки на биоэтанол возникло перепроизводство.

О кризисе мировой финансовой системы сейчас говорят все. Но что поделать, если его влияние оказалось настолько внушительным... К слову, кризис продолжается, и пока неясно, каковы будут его окончательные итоги для нашей страны. Российский фондовый рынок с мая по октябрь упал более чем вдвое. Конечно, правительство пытается предпринимать шаги по стабилизации, однако многие аналитики относятся к этим действиям скептически. Впрочем, вернемся к недвижимости.

Как считает большинство участников рынка недвижимости, ужесточение условий ипотечного кредитования населения, которое началось с осени прошлого года и продолжается по сей день, привело к снижению продаж в целом по рынку. Изменения коснулись ставок по кредитам для застройщиков [повысились] и условий ипотечного кредитования населения [повышение ставок, ужесточение процедур андеррайтинга, повышение требований к обеспечению по кредитам].

Конечно, банкиров тоже можно понять: виноват глобальный финансовый кризис, из-за которого российские банки начали испытывать острую нужду в деньгах. Банки были вынуждены брать кредиты на менее выгодных, чем ранее, условиях, а выдавать — на более жестких.

Да плюс нарастающий уровень просроченных платежей по ипотечным кредитам. Банки, работающие в крае, конечно же, не раскрывают данные о своей просроченной задолженности, а вот государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [АИЖК] не так давно обнародовало статистику: в Ставропольском крае процент просроченных платежей по ипотеке на июль составлял 25,6%, что вывело наш край в лидеры по неплатежам.

Разумеется, и АИЖК, и банки были вынуждены адаптироваться к новым условиям, не только ужесточая условия по выдаваемым кредитам, но и через суды добиваясь исполнения обязательств по уже действующим кредитам.

Что же в итоге? С одной стороны, снижение доступности ипотеки, уменьшение количества ипотечных кредитов, уменьшение платежеспособного спроса и отсутствие хоть какого-либо альтернативного ипотеке способа приобрести недвижимость. С другой стороны, пусть плавное, но все же наращивание объемов строительства, которое происходит в последние несколько лет. Ответ в задаче с подобными условиями вроде бы очевиден: на рынке должно случиться понижение цен. Однако, как ни удивительно, это мнение вовсе не единственное и вовсе не единодушное. Риэлторы считают, что понижение вполне вероятно и должно в первую очередь коснуться первички, а цены вторички скорректируются автоматически, тем более что продавцы и так уже почти готовы к этому. Строители же говорят, что для снижения цен у них нет решительно никакой возможности, поскольку все дорожает: строительные материалы, ГСМ, электроэнергия, плата за получение участков под застройку — тоже.

И все же и строители, и риэлторы признают, что рынок не может находиться в застое многие месяцы. Сценариев дальнейшего развития может быть как минимум три. Первый: всю осень рынок будет в застое, цены первичного рынка не будут меняться вплоть до нового года, когда застройщики традиционно повышают цены. Цены вторичного рынка до конца года просядут на 5–10%. За это время часть риэлторских фирм и агентов уйдут с рынка, не выдержав голодных времен. Часть строительных компаний к концу года свернет бизнес, все-таки дотянув на последних возможностях строящиеся объекты до сдачи в эксплуатацию. Через полгода–год уменьшение объемов строительства приведет к изменению баланса спроса и предложения, и цены начнут расти.

Вариант второй: кто-то из строителей будет вынужден пойти на снижение цен для того, чтобы вообще что-то продать. Это вполне вероятно, поскольку не у всех строительных компаний может хватить оборотных средств для продолжения стройки. С банковским кредитованием строительных проектов и раньше все обстояло не блестяще, а сейчас тем более. За ним может последовать другой, третий. Следом придут в движение продавцы относительно свежих квартир в новостройках, приобретенных с целью инвестиций или спекуляций [таких по разным оценкам от 20 до 50%], стремясь не потерять вложенное. Лавина. Цены падают на 10–20%. Часть застройщиков разоряется, не доведя до завершения свои объекты. Армия пострадавших пополняется. Через несколько месяцев ситуация стабилизируется. Вот тут-то ипотека, даже на тех условиях, что есть сейчас [до 19% годовых], будет однозначно выгодна, потому что за падением обычно следует рост.

Вариант третий: строители держат цены. Некоторые компании делают изменения в проектах, увеличивая в возводимых домах количество однокомнатных квартир небольшой площади [около 40 кв. м], поскольку их цена [в абсолютных цифрах] сделает новые “однушки” наиболее доступным для населения жильем. По неподтвержденной информации несколько крупных строительных компаний уже ведут такую работу.

Цены вторичного рынка стоят на месте. Затем приходят “зерновики” и бывшие “бумажные” инвесторы и начинают скупать ставропольскую недвижимость. Цены возобновляют рост. Ипотека, несмотря на ставки, снова становится выгодной.

P. S. Ипотечный кризис в США — яркий пример того, как рынок недвижимости влияет на фондовые площадки. От этого кризиса пострадали все сектора американской экономики. Дисбаланс кредитной задолженности в США накапливался годами, пока не превратился в повальную стагнацию и серьезное снижение цен на жилье. Теперь на пороге кризиса и Европа. Экономика Британии столкнулась с серьезными рисками, и, как следствие, стоимость домов за год упала в среднем по стране на 10,5% — рекордное падение за последние 18 лет.
Как считают аналитики, в России такого обвала ждать не стоит, поскольку для российского рынка недвижимости характерно огромное недопредложение и огромный спрос, поэтому прямой зависимости быть не может. Вот кратковременное снижение цен девелоперами возможно, но, поскольку спрос неудовлетворен, рынок довольно скоро наверстывает упущенное, и цены вновь поднимаются.