Региональный информационнный портал КМВ :: Абхазская русалка

Только за одну неделю после начала конфликта в Южной Осетии стоимость жилой недвижимости и земли в Абхазии выросла на 20-30%. Жители республики надеются на признание ее независимости международным сообществом, поэтому загодя поднимают цены. Инвестиционная привлекательность недвижимости в Абхазии очевидна - за последние четыре года ее стоимость в среднем выросла в 25 раз.

Дикий рост на стихийном рынке

Рынок недвижимости Абхазии растет каждый день вопреки вооруженному конфликту с Грузией, а может быть, и благодаря нему. По неофициальным комментариям риэлтеров, только с 8-го по 15 августа продажи некоторых объектов были заморожены, а на остальные цены поднялись на 20-30%. Эту тенденцию в неофициальных беседах отмечали опрошенные нами представители четырех абхазских риэлтерских компаний. Официальные комментарии специалистов более осторожны. "Рынок недвижимости на этапе до и во время грузино-осетинского конфликта не претерпел ярко выраженных скачков. Сейчас стоимость выставленных на продажу объектов увеличивается",- осторожно комментирует ситуацию заместитель директора компании Argo Real Estate Оксана Пинчук.

Нынешний скачок цен не является чем-то из ряда вон выходящим. В последние четыре года абхазские дома и квартиры во время сезона дорожают стабильно на 10-20% в месяц. Кроме того за последний год цены дважды увеличивались на порядок. На следующий день после объявления о том, что зимняя Олимпиада 2012 года состоится в Сочи, стоимость недвижимости увеличилась вдвое. Второй аналогичный скачок произошел в марте 2008 года - после снятия экономической блокады Абхазии. Он был не столь резок, просто цены росли в месяц на 20-30%.

Рынок недвижимости Абхазии стихийный, но бешеный рост ее стоимости отмечают и риэлтеры, и покупатели. По данным агентства "Юг", за двухкомнатную квартиру в 200 м от моря, приобретенную в Гагре в 2000 году за $3 тыс., сегодня можно выручить около $100 тыс. ($2 тыс. за кв. м). По подсчетам компании Argo Real Estate, с марта 2006-го по август 2008 года стоимость квадратного метра на квартиры в центральной части города в Сухуме выросла более чем на 250%. "Если в начале 2006 года стоимость квадратного метра в центральной части Сухума в среднем составляла $350, то сегодня - $800-1700. Недавно зафиксирована рекордная для центра Сухума стоимость квадратного метра в трехкомнатной квартире - $3000",- отмечает госпожа Пинчук.

Традиционно самые дорогие районы республики наиболее близко расположены к границе с Россией - это Цандрипш, Гагра и Пицунда. При формировании цены важны состояние объекта и его историческая ценность, так как многие дома в Сухуме и Гагре являются памятниками архитектуры. Есть и другие ценообразующие факторы: статус (национализированная недвижимость или собственная), наличие документов и их юридическая чистота. Существенную роль, как и везде, играет удаленность объекта от моря, транспортная доступность, общее состояние инфраструктуры района и его престижность.

За последние восемь лет особенно поднялись в цене прибрежные районы - до 200 м от берега моря. Гендиректор абхазского агентства недвижимости "Страна мимоз" Мария Парамонова отмечает, что цена на земельный участок в красной зоне Гагры и Пицунды начинается от $10 тыс. за сотку. В Сухуме и Афоне пока еще можно найти что-то в прибрежной зоне по цене около $5000-6000 за сотку, в городе Очамчира - $3000-4000. "У поселка Мюссера своя история, в прошлом его населяли работники пансионата им. Лакоба и сталинской дачи. Стоимость квадратного метра в этом полузаброшенном месте в доме под капитальный ремонт составляет сегодня около $250",- говорит госпожа Парамонова. Оксана Пинчук замечает, что пока недооцененным, но весьма перспективным считается Очамчирский район, расположенный на границе с Грузией. Этот факт понять можно. Напомним, что именно здесь 11 августа высаживался десант российских миротворцев.

Несмотря на увеличение среднего "чека" на отдых в Абхазии, стоимость размещения по сравнению с 2004 годом увеличилась незначительно (100-350 руб. - частный сектор, 400-800 руб. - квартира). По словам гендиректора агентства "Гича" Лиры Кварцхава, сейчас комната в частном секторе обходится в 350-500 руб. на человека, квартира "под ключ" - 1000-1500 руб. в сутки. В среднем доход владельца однокомнатной квартиры в Сухуми, сдаваемой в аренду за 600 руб. в сутки, составит за сезон (90 дней) около 54 тыс. руб. ($2250, если считать по курсу 1:24). Владелец частного дома на пять комнат, расположенного в Сухуми, при стоимости одного места в 200 руб., получит за сезон 180 тыс. руб. ($7500). Это в том случае, если им удастся обеспечить заполняемость своих "отелей". В этом году абхазы ждали больше 1 млн туристов, но уже после первых терактов стало понятно, что сезон сломан. "Курорты пустовали, отдыхающие массово отказывались от путевок, лишь в августе пошел стабильный поток туристов. Из-за конфликта в Южной Осетии кто-то уехал, но затем турпоток восстановился",- рассказала госпожа Кварцхава.

Владельцы недвижимости должны обеспечить не только ее заполняемость, но и решить коммунальные проблемы. Если электричество в республике стоит копейки, то с газом и водой большие проблемы. Вот уже 16 лет, со времен войны с Грузией, жилищный фонд Абхазии находится в плачевном состоянии. "Были разрушены коммуникации, дороги. В многоквартирных домах жильцы сами обустраивают свой быт: ставят водяные насосы, автономное электрическое отопление, нагреватели для горячей воды",- рассказывает госпожа Парамонова. По ее словам, за последние два года выделялись средства для обустройства ЖКХ, так, в Новом районе Сухума заменили коммуникации и привели в порядок фасады домов.

Риски для покупателя

Основная проблема покупателей недвижимости в Абхазии - ее юридический статус. Иностранцы не имеют права покупать здесь квартиры, дома и тем более землю (ее можно только арендовать). Есть несколько схем, позволяющих приобрести здесь недвижимость, но они не дают гарантий ее сохранения. Единственный вариант - стать гражданином Абхазии. "Если вы являетесь ценным специалистом, например врачом или учителем, то теоретически можно получить вид на жительство и гражданство на льготных условиях. На практике собирается комиссия из 10-15 человек и решает, нужны вы тут или нет. В большинстве случаев решение будет отрицательным",- объясняет российским покупателям на своем сайте госпожа Парамонова.

Поэтому первая схема - приобретение квартиры по доверенности, которая дается на три года, а потом старые владельцы квартиры, которые не теряют права собственности на недвижимость, должны ее продлить. Гарантий, что те захотят это сделать, немного, особенно если учесть, что они получили $3 тыс. за то, что сегодня стоит $10 тыс. Столь же велики риски при оформлении завещания. Таких потерпевших сейчас в Абхазии очень много, особенно среди купивших квартиры и дома в 2003-2005 годах.

Вторая схема - регистрация совместного предприятия с гражданином Абхазии в любом долевом участии (стоимость этого мероприятия в Абхазии - $2 тыс., через посредников в Сочи - 20% от стоимости сделки) и оформление недвижимости на это юридическое лицо. Применение схемы обязывает вести коммерческую деятельность, в противном случае владельцем недвижимости через некоторое время заинтересуется налоговая инспекция.

Но риски покупателя этим не ограничиваются. Даже в случае если у него есть полное доверие к продавцу, недвижимость он может потерять. "Основные риски связаны с отсутствием земельного кадастра и единого реестра зарегистрированных прав на недвижимое имущество. Все сделки проходят только регистрацию в БТИ",- утверждает Оксана Пинчук. Она считает, что именно это породило немало злоупотреблений, а риски для иностранных граждан заключаются прежде всего в недостаточной проверке ими предлагаемых к продаже объектов. Особенно недвижимости, брошенной грузинами, бежавшими из Абхазии во время войны. В законодательстве непризнанной республики существует пункт, позволяющий через суд получить право собственности на такой объект. Но лишь в случае, если ты - гражданин Абхазии, 10 лет ухаживал за этой недвижимостью и нет препятствий со стороны прежних владельцев.

Сегодня страхования недвижимости и имущества в Абхазии нет, но ситуация изменится в сентябре. Как сообщил "Коммерсантъ-Дому" гендиректор государственной компании "Абхазгосстрах" Беслан Тарба, сейчас юристы дорабатывают технические параметры договоров. "Мы работаем с российскими партнерами - страховой компании "Капитал", ЖД ЖАСО, группой "Уралсиб", "Макс", "Мегарус-д" и прочими. В начале августа планировали начать страхование объектов недвижимости, но перенесли старт кампании на сентябрь",- заявил Беслан Тарба.

Застраховать свою недвижимость смогут не только юридические лица, создавшие СП на территории Абхазии, но и иностранные граждане, которые приобрели ее по доверенности. Огласить расценки на эти услуги "Абхазгосстраха" господин Тарба пока не готов. Поэтому радоваться владельцу недвижимости рано - нужно посмотреть, во что ему обойдется страховой полис.

Перспективы
 
Местные риэлтеры настроены оптимистично, они считают, что и введение механизмов страхования, и утверждение недавно вынесенного на рассмотрение парламента законопроекта, разрешающего иностранным гражданам свободно приобретать первичную недвижимость в Абхазии, лишь увеличат ее стоимость и привлекательность региона для инвесторов. "Единственный риск для покупателей - военная агрессия Грузии, однако в местных политических кругах уверены, что после грузино-осетинского конфликта особенно остро встал вопрос о признании Абхазии независимым государством, который решится в пользу Абхазии. И тогда риски практически сведутся к нулю",- считает Мария Парамонова.

Пока невозможность официально приобрести квартиру или дом иностранному гражданину делает недвижимость в этой республике похожей на русалку из анекдота: "Взял бы! Только как?" Признание Абхазии независимым государством и введение страхования недвижимости может кардинально изменить ситуацию и превратить русалку в весьма привлекательную девушку.

Признания независимости ждут все. Кто-то из риэлтеров уверен, что до этого долгожданного момента осталось буквально пару недель. Кто-то считает, что это случится еще до наступления 2009 года. В агентстве "Юг" прогнозируют увеличение стоимости недвижимости в республике в три-четыре раза, а госпожа Парамонова считает, что в 2009 году цены сравняются с Москвой.

---

КОММЕНТАРИИ
Ценовая градация недвижимости Абхазии

Самые дорогие

г. Гагра - самый дорогой и популярный среди туристов курорт Абхазии. Двухкомнатная квартира в 200 м от моря - 0 тыс. Земельный участок на побережье - от тыс. за сотку п. Цандрипш (Гантиади) - поселок, расположенный рядом с российской границей. Цены на недвижимость чуть ниже, чем в Гагре

г. Пицунда - один из лидеров по стоимости недвижимости. Отдален от трассы Адлер-Сухум, один из немногих городов, не затронутых войной. Земельный участок на побережье - от тыс. за сотку

Пока недооцененные

г. Новый Афон - стоимость недвижимости ниже, место спокойное. Основной поток туристов и паломников направляется к главным достопримечательностям: первые - к пещере, вторые - к монастырю. Земельный участок на побережье - -6 тыс. за сотку

г. Сухум - столица Абхазии с недооцененной пока недвижимостью. Стоимость кв. м - 0,8-1,7 тыс. Максимальное число предложений. Достопримечательности - ботанический сад и обезьяний питомник. Земельный участок на побережье - -6 тыс. за сотку

г. Гудаута - расположен на трассе Адлер-Сухум между городами Новый Афон и Сухум. Цены невысоки, предложений мало

г. Очамчиры - самый западный район Абхазии, на границе с Грузией. Недвижимость - самая дешевая. Земельный участок на побережье - -4 тыс. за сотку