Сделка с жильём. Как правильно расплачиваться

Позади поиск и юридическая проверка квартиры. Покупатель нашел подходящий вариант, желает рассчитаться и жить в свое удовольствие. Сколько людей мечтают о таком финале! Только это еще не финал, впереди ответственный момент по заключению сделки и передаче денег. Чтобы передача денег не вызывала опасения, лучше ознакомиться с этой процедурой заблаговременно...

Позади поиск и юридическая проверка квартиры. Покупатель нашел подходящий вариант, желает рассчитаться и жить в свое удовольствие. Сколько людей мечтают о таком финале! Только это еще не финал, впереди ответственный момент по заключению сделки и передаче денег. Чтобы передача денег не вызывала опасения, лучше ознакомиться с этой процедурой заблаговременно.

Аренда банковской ячейки обойдется в $50-70 в месяц

При денежных расчетах между покупателем и продавцом возникает риск неполучения (недополучения) или даже потери денег. При этом пострадать может каждый из участников сделки. Причина достаточно проста: в России принято расплачиваться за приобретаемое жилье наличными деньгами. Правда, уже существуют и более приемлемые варианты, но все по порядку.

Самый простой способ - передача денег из рук в руки. Покупатель и продавец выбирают по обоюдному согласию безопасное место и деньги передаются в обмен на договор купли-продажи. Разумнее производить такие расчеты в присутствии доверенного лица, например, нотариуса, который заверяет договор купли-продажи своей подписью.

Еще правильнее расплачиваться в агентстве недвижимости, которое помогает грамотно оформить сделку (то есть, на территории и с участием вашего риэлтора). Однако передавать сразу всю сумму бывает рискованно. Ведь продавец может еще не освободить занимаемую им площадь (у него еще может не быть документа, подтверждающего отчуждение квартиры), плюс к этому, покупатель может еще не иметь документа о праве собственности на приобретенную жилплощадь. Логичнее в этом случае отдавать деньги частями по мере "приближения" квартиры к будущему собственнику. Последний платеж желательно осуществить после регистрации нового права собственности в регистрационной палате или Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС).

Рассмотренный вариант является самым рискованным и его использование возможно только при полном взаимном доверии между участниками сделки. Например, когда посредством купли-продажи осуществляется родственный обмен, и в сделке участвуют только два лица - продавец и покупатель, которые всецело доверяют друг другу. Если же сделка включает целую цепочку заинтересованных лиц (участников сделки), лучше не рисковать.

Следующим наиболее популярным на рынке недвижимости способом взаиморасчетов является использование банковской ячейки. Ее аренда в зависимости от выбранного банка может обойтись примерно в $50-70 в месяц. Кроме того, закладываемые в ячейку банкноты банк может проверить на подлинность и пересчитать (есть такая услуга). Стоимость пересчета составляет 2-3 тыс. руб. за 1 тыс. купюр, а проверка - 0,2-0,3% от суммы проверяемых средств. К сожалению, в риэлторской практике бывали случаи, когда продавец обнаруживал у себя часть фальшивых банкнот, естественно, уже после проведения расчетов, так что восстановить недостающую (фальшивую) сумму было практически нереально. Поэтому банковской проверкой лучше не пренебрегать.

Использование наличных расчетов позволяет скрыть от налоговых органов истинную стоимость продаваемого жилья. Довольно часто в договоре указывается заниженная сумма. Поэтому в нашей стране банковская ячейка будет популярна еще довольно долго. И следует знать, как правильно оформить пользование ячейкой. Изначально нужно определить, кто открывает ячейку, кто имеет право докладывать туда деньги и забирать их и в какие сроки распространяются права к доступу ячейки, а также какую ответственность несет лицо, нарушающее правила пользования ячейкой.

Как правило, ячейка открывается плательщиком, то есть, покупателем (для этого с банком составляется соответствующий договор).

На территории банка с участием всех лиц, задействованных в сделке (или в конкретном денежном расчете), и при участии нотариуса, риэлтора, а также, возможно, и банковского работника, являющегося гарантом пользования ячейкой, подписывается договор купли-продажи. Затем оговоренная сумма вкладывается в ячейку, которую открыл покупатель.

После этого нужно оформить договор отчуждения и зарегистрировать в регистрационной палате договор купли-продажи, а затем получить оформленный документ на право собственности приобретаемой квартиры. До этого момента продавец не имеет права пользоваться ячейкой. Он может изъять причитающиеся ему средства, только предоставив сотруднику банка заранее установленный сторонами сделки документ по истечении и не позже оговоренного срока. Таким документом по согласию сторон может быть зарегистрированный договор купли-продажи или документ, подтверждающий право нового собственника на приобретенное жилье. Собственно, могут быть и другие варианты документов. Все зависит от того, о чем договорятся стороны, участвующие во взаиморасчете.

В свою очередь, по предварительному согласию сторон, покупатель может вносить деньги в банковскую ячейку не единовременно, а по мере получения необходимой документации, подтверждающей его право на покупку или право на собственность, либо подтверждающий то, что квартира продавца свободна (в ней никто не зарегистрирован), и она является отчужденной, то есть, по сути проданной. Возможно, что стороны договорятся о предоставлении в банк не одного документа, а нескольких из вышеперечисленных.

В связи с этим стороны должны договориться о максимальном сроке перехода права собственности с учетом времени на оформление всех юридических тонкостей. В противном случае деньги в ячейке могут быть заблокированы, предположим, до судебного разбирательства или возвращены покупателю (в этом случае продаваемое жилье остается в собственности продавца, разумеется).

Чтобы не происходило неприятных накладок или расхождений, как, например, деньги получены, а документы на собственность еще находятся на оформлении (и не известно, будет ли она оформлена без проблем, ведь регистрационная палата проводит свои проверки) или квартира оформлена, а продавец по каким-либо причинам не может воспользоваться ячейкой, сторонам, участвующим в расчетах, лучше предусмотреть пролонгацию аренды банковской ячейки и схему действий в случае возникновения внештатных ситуаций.

О том, как лучше составить договор на банковскую ячейку, желательно заранее проконсультироваться с риэлтором, сопровождающим сделку, а также сотрудником банка. Ведь практически каждый случай имеет свои индивидуальные особенности, а каждая услуга (банка, юриста, нотариуса и пр.) может стоить дополнительных денег. В результате нужно выбрать максимум безопасности за минимум средств.

Лицо, пытающееся обойти условия договора пользования банковской ячейки, может быть внесено в "черный список" банков, а любые незаконные действия (нарушения) заинтересованного лица тут же пресекаются.

Реальную продажную цену следует исчислять в условных единицах

Вот несколько обычных общеизвестных случаев обмана:

Ячейка была зарезервирована на двухнедельный срок в течение которого лицо, уже наполовину ставшее собственником после заключения договора купли-продажи, предполагало получить документ, официально подтверждающий его право собственности. Но, к сожалению, оформление документации затянулось. В результате продавец по истечении срока аренды пришел и взял свои деньги. А покупатель не получил квартиры. Самое обидное, что регистрационная палата так и не выдала ожидаемого документа, так как в последний момент объявился временно отсутствовавший родственник, имеющий законные права на свою часть продаваемой квартиры… В этом случае допущена грубейшая ошибка со стороны покупателя: он позволил получить свои деньги без предъявления документа, подтверждающего переход права собственности.

Еще одна ситуация. Срок аренды истек, а покупатель все не мог получить документ, подтверждающий право собственности. В тот момент, когда он его получил, продавец по причине истечения срока доступа к ячейки не смог взять причитающихся ему денег. Поскольку в договоре была указана сумма меньшая, чем реально участвующая в расчетах, покупатель мог смело забрать часть денег себе, и никто бы потом не смог доказать его нечестность. Слава богу, в данной ситуации все обошлось благополучно. Но рассчитывать на порядочность сторон при операциях с недвижимостью крайне непредусмотрительно. Чтобы такая ситуация не случалась, следует предварительно внести в договор пункт о его пролонгации в случае затягивания оформления необходимых документов. Кроме того, часть денег или же вся сумма могут быть упакованы в так называемый ценный пакет (об этом будет сказано ниже) и тогда банк хранит его. Нарушать целостность пакета покупатель не имеет права. Единственно, ограничение в этом случае - передача сразу полной суммы по сделке.

Нелишним будет и оформление доверенности на получение денег. В случае временного отсутствия (командировка, пребывание в больнице), а также смерти покупателя причитающуюся ему сумму сможет получить доверитель.

В ряде случаев право пользования ячейкой может распространяться не только на продавца и покупателя, но и на риэлтора, сопровождающего сделку. Права пользования ячейкой риэлтором оговариваются отдельно и возникают обычно в случае наступления внештатной ситуации. Насколько это хорошо и разумно? В ряде случаев, конечно, удобно. Например, между покупателем и продавцом на последнем этапе возникли разногласия, а доводить дело до судебного разбирательства явно не хочется. Уж больно «волокитные» у нас разбирательства. В этом случае риэлтор может выступить в роли судьи, которому стороны доверяют. Он, например, может возвратить деньги продавцу и тем самым приостановить завершение сделки. Однако, столь высокое доверие со стороны участников сделки - явление не часто встречающееся. Ведь существуют же мошенники среди специалистов в области операций с недвижимостью… Поэтому передача права на пользование банковской ячейкой должна быть серьезно обоснована. Кстати, третьим лицом, обладающим правом доступа к ячейке, может быть и юридическое лицо, например, агентство недвижимости. В этом случае риэлтор является представителем третьей стороны и при этом может выполнить все вышеперечисленные функции, а риск утраты денежных средств снижается.

Кстати, банковская ячейка может быть открыта для доступа как одному, так и нескольким лицам одновременно. Например, участники сделки решат оформить допуск к ячейке только в случае их совместного присутствия. Возможно, для кого-то такой вариант окажется наиболее безопасным.

Одной из проблемных ситуаций при проведении взаиморасчетов является фактор времени. Никто не знает, как именно сложится рыночная ситуация и что произойдет с ценами на недвижимость. Конечно, сегодня обстановка более менее стабильна, не то, что несколько лет назад, когда цены росли чуть ли не ежедневно. И все-таки риск продешевить (или потерять) сохраняется. Представим себе, что сделка заключена, деньги или часть денег вложена в банковскую ячейку, идет процесс оформления документации на собственность. И вдруг цены стали стремительно расти. Продавец в отчаянии, ведь он теряет свои деньги. Возможен вариант, когда продавец пытается нарушить течение сделки. Конечно, изменить что-либо в этой ситуации крайне сложно (раньше надо было думать), но все-таки неприятности могут быть. Поэтому реальную продажную цену следует исчислять в условных единицах, с привязкой к определенному валютному курсу. В этом случае возможен вариант, когда покупатель сможет восстановить реально потерянную выгоду продавцу. Разумеется, подобное развитие событий - не самый распространенный случай, но все же участникам сделки лучше оговорить и его.

Поскольку стоимость приобретаемого жилья может составлять просто гигантские суммы, некоторые покупатели не желают перевозить самостоятельно гору купюр или нанимать инкассаторскую машину. Да и вообще лучше не связываться с наличностью. Гораздо разумнее открыть банковский аккредитив. Фактически это счет, на который покупатель переводит средства, которые продавец может получить после выполнения определенных требований. Механизм может выглядеть следующим образом. Покупатель открыл аккредитив и перечислил на него нужную сумму. Банк может подтвердить продавцу зачисление этой суммы. Затем продавец на основании документа о регистрации нового права собственности, который он предъявляет банку, где открыт аккредитив, получает эти средства путем перечисления аккредитированных средств на свой собственный банковский счет.

К сожалению, схема расчетов путем аккредитива пока не получила ожидаемой популярности. Но на рынке полагают, что это явление временное, поскольку денежные потоки все больше становятся белыми, и все меньше встречаются расчеты так называемым черным налом.

Взаиморасчет можно оформить и в вексельной форме. Держатель векселя - продавец - приходит в банк и на основании оговоренного заранее документа получает от банка сумму, указанную в векселе. Плательщик по векселю - покупатель - заблаговременно вносит на счет банка, выписавшего вексель, денежные средства в размере, отраженном в векселе.

Есть еще один вариант для тех, кто желает рассчитываться, например, не денежными средствами, а иными материальными ценностями (по согласию сторон). В этом случае на хранение в банк может быть передан ценный пакет с хранящимися в нем ценностями - драгоценными металлами, драгоценными камнями, ценными бумагами и т.д. Банк не настаивает на осмотре пакета (впрочем, опись банковской ячейки тоже не производится, если клиент не предъявляет такого требования). Но вкладчик ценного пакета объявляет его стоимость. И в случае, если банк теряет пакет, получателю пакета выдается денежный эквивалент, согласно заранее объявленной стоимости. По наступлению оговоренного события (документально подтвержденного, разумеется) банк выдает ценный пакет предназначавшемуся лицу, то есть, продавцу.

В целом, взаиморасчеты очень простая для понимания процедура. В ней заложен принцип получения денег продавцом квартиры при наступлении заранее ожидаемого события, подтвержденного документально.

Однако на практике подобные операции довольно волнительны. Это и понятно, при покупке недвижимости фигурируют очень крупные суммы денег, потеря которых может обернуться катастрофой для их владельца. Поэтому прежде, чем приступить к оформлению сделки купли-продажи, желательно досконально просчитать для себя все этапы выбранной схемы расчета.

Возврат к списку