Покупка недвижимости на Черноморском побережье - один из самых выгодных способов вложения денег. Ежемесячный рост цен в 3-5% через год увеличит стоимость жилья практически в полтора раза. Так что это приобретение может оказаться выгодным, даже если совершено в кредит. Специальные программы банки предлагают для покупки недвижимости в Сочи, а для остальных курортных городов дают кредиты на стандартных условиях.

Курорт взаймы

Большинство банков готовы кредитовать курортную недвижимость в городах, где у них есть точки продаж. При этом чаще всего курортная недвижимость приобретается за наличные - пока кредиты для таких целей берут единицы заемщиков.

Банки не выделяют курортную недвижимость в отдельное направление и готовы кредитовать на стандартных условиях. Однако после объявления Сочи олимпийской столицей ряд банков объявил о запуске специальных программ кредитования покупки недвижимости в Сочи. Одним из первых был банк ВТБ 24, который разработал программу "114% для Сочи". В ВТБ 24 в Сочи можно взять кредит на покупку квартир на первичном и вторичном рынках жилья. Кредит оформляется в рублях и валюте без первоначального взноса сроком до 50 лет. При этом в рублях процентная ставка составит 11,7-12,7%, в долларах или евро - 9,7-11,95%. Основное отличие этой программы от стандартных - ссуда выдается на 114% от стоимости жилья. Решение о выдаче кредита на покупку загородного дома в Сочи будет рассматриваться индивидуально.

В инвестиционном банке "КИТ Финанс" клиент также может получить кредит на покупку готового или строящегося жилья. По программе кредитования покупки жилья в Сочи процентная ставка будет на 0,5% ниже, чем по стандартным программам. Жилье на вторичном рынке можно оформить в рублях или долларах под 11,49-14,99%. При покупке жилья на этапе строительства ставка будет 14,49-15,49%, после оформления прав собственности ставка снизится на 1%. При этом заемщику из собственных средств нужно внести как минимум 30% стоимости жилья. Возможно внесение первоначального взноса в размере 20% стоимости жилья. Но в этом случае заемщик будет выплачивать кредит по стандартной ставке (на 0,5% выше). Кредит на жилье можно оформить и под залог имеющегося жилья, тогда процентная ставка составит 12,49-15,99%.

"На текущий момент интерес к покупке недвижимости на курортах растет, а учитывая тот факт, что Сочи вступает на путь активной многолетней стройки с целью подготовки к Олимпийским играм и тем самым становится одним из лидеров в России по инвестиционной привлекательности, обогнав даже Санкт-Петербург, мы ожидаем повышения интереса со стороны клиентов к данному ипотечному продукту, в том числе и в инвестиционных целях",- говорит директор департамента развития ипотечных продуктов инвестиционного банка "КИТ Финанс" Елена Журавлева.

"ИСК Модус" совместно со Сбербанком разработал программу кредитования покупки курортной недвижимости в Геленджике и Сочи. В Геленджике с помощью кредита можно купить квартиры в ЖК "Каскад" (стоимость 1 кв. м - от $2800), ЖК "Пушкин" (1 кв. м - от $2400), в жилом комплексе на улице Ленина (1 кв. м - от $4100). В Сочи кредит выдается на покупку квартиры в ЖК "Олимпик плаза", стоимость 1 кв. м в этом комплексе составит от $4300. Кредит можно оформить на 30 лет с первоначальным 10-процентным взносом и ставкой от 11,75% в рублях. Райффайзенбанк выдает кредиты на покупку квартиры на первичном и вторичном рынках в Сочи, Анапе, Новороссийске, Краснодаре и готового загородного дома в радиусе 50 км от этих городов. Кредит можно оформить на 25 лет с первым взносом от 10%, ставка - от 11,4% в рублях и от 10% в долларах.

Эксперты отмечают, что банкам интересно кредитование новостроек - в первую очередь за счет совместных программ застройщиков и банков, что делает кредитование новостроек для последних менее рискованным. Благодаря этому у заемщиков появляется возможность купить квартиру в строящемся доме по меньшей по сравнению с "вторичкой" цене. "В плане кредитования курортная недвижимость ничем не отличается от любого другого российского региона. При выборе недвижимости необходимо начать с выяснения того, с какими банками работает застройщик. В таком случае возможность выдачи зависит только от платежеспособности клиента. Если объект не одобрен ни в одном из банков, следует обращать внимание на статус застройщика, правовые формы работы по его договорам и наличие полного пакета исходно-разрешительной документации",- говорит руководитель отдела элитной недвижимости компании "БЕСТ-Недвижимость" Елена Аросева-Каширина.

К курортной недвижимости банки предъявляют стандартные требования независимо от города. "Курортная недвижимость отличается от любой другой только местоположением, особенностями инфраструктуры и уровнем цен, поэтому требования, которые мы к ней предъявляем, ничем не отличаются от стандартных схем и условий, принятых в банке. Мы оцениваем рыночную стоимость жилья, смотрим, не предусмотрены ли в ближайшее время его снос и реконструкция с отселением",- говорит старший вице-президент Московского банка реконструкции и развития Андрей Шелковый.

Наряду с такими курортными зонами, как Сочи и Геленджик, банки предлагают кредит и в других городах Краснодарского края, традиционно не считающихся курортами. Так, "Банк Жилфинанс" предлагает оформить в Новороссийске ипотеку для моряков. "Для ипотечных банков моряки - одна из самых рискованных категорий заемщиков, так как выход в море - это специфическая работа: многомесячное отсутствие в рейсах, трудноподтверждаемый заработок. И именно невозможность оценить платежеспособность моряка является основной причиной отказа большинства банков от обслуживания данной категории заемщиков",- говорит первый зампред правления "Банка Жилфинанс" Алексей Семенов. Банк предлагает оформить кредит в рублях на покупку квартиры на первичном и вторичном рынках недвижимости. Кредит выдается сроком на 10-30 лет, на руках нужно иметь как минимум 20% стоимости квартиры. Максимальная сумма кредита - 10 млн руб., а процентная ставка зависит от величины первоначального взноса и срока кредита - от 10,75%.

В последние несколько лет цены на недвижимость Краснодарского края росли на 25-30% ежегодно, а в этом году рост цен может достичь 60%. Это подтолкнет потенциальных покупателей недвижимости к тому, чтобы быстрее принимать решение, оформлять кредит и покупать жилье до подорожания.

Квадратный метр с видом на море

Наибольшую выгоду можно получить от инвестирования в недвижимость на курортах Краснодарского края - в Сочи, Геленджике и Анапе. "Крупный нефтяной порт Туапсе и Новороссийск, в котором находится цементный завод, не могут претендовать на статус курорта. Соответственно, выбор объектов для потенциального покупателя курортной недвижимости не так уж велик: квартиры в Анапе, Геленджике, олимпийском Сочи, загородные дома в окрестностях этих городов и поселках по соседству с Новороссийском (Абрау-Дюрсо, Мысхако, Южная Озереевка) и Туапсе (Джубга, Лермонтово, Ольгинка, Майский, Сосновый, Тюменский, Новомихайловский)",- говорит директор "ИСК Модус" Юрий Никитенко. Все объекты Черноморского побережья делятся на старый жилой фонд (постройки 1970-1980-х годов) и дома, возведенные в последние два-три года. Цены между ними различаются на $400-850 за 1 кв. м.

Решение о проведении Олимпийских игр в Сочи в 2014 году увеличило интерес к недвижимости этого курорта, за небольшой промежуток времени цены значительно выросли. По данным компании Blackwood, в Сочи средняя стоимость 1 кв. м жилья экономкласса составляет $3120, бизнес-класса - $4786, премиум-класса - $9102 (по курсу 24,5 руб./$). По некоторым прогнозам, к концу 2008 года средняя стоимость 1 кв. м на рынке недвижимости в Сочи вырастет до $7000. "В 2007 году, в преддверии решения МОК и после него, цены на недвижимость в олимпийской столице-2014 росли по 10% в месяц. С 2004 по 2007 год стоимость 1 кв. м увеличилась в два раза (с $2500 до $5000). Такой резкий скачок во многом исчерпал потенциал. В 2008 году положительная динамика сохраняется, но не превысит 3-3,5% в месяц",- считает Юрий Никитенко.

Вследствие этого есть смысл присмотреться к другим курортным городам. Так, средняя стоимость 1 кв. м в Геленджике составляет $3340. При этом эксперты отмечают хорошую динамику цен на недвижимость - с 2004 по 2007 год цена выросла с $1000 до $2850 за 1 кв. м. Предполагается, что к концу 2008 года 1 кв. м в Геленджике можно будет купить за $4500. Аналитики ожидают рост цен порядка 4-5% в месяц - это даже больше, чем в Сочи.

По наименьшей цене жилье можно купить в Анапе - порядка $1000-2000 за 1 кв. м. В отличие от Сочи и Геленджика в Анапе еще возможно купить типовую квартиру в строящемся доме экономкласса по $1600 за 1 кв. м. Ежемесячно цены вырастают в среднем на 2,5-3,5%, при этом к концу 2008 года ожидается прирост цен в 36-40%. Наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры площадью не больше 70 кв. м на невысоких этажах. Небольшая цена таких объектов и объясняет повышенный спрос на них. В целом стоимость 1 кв. м жилья будет зависеть от нескольких параметров. "Факторы, влияющие на цену квадратного метра,- это близость к морю, вид из окна (на море или нет), этаж, общая площадь квартиры (чем больше, тем меньше цена за квадратный метр), состав дополнительной инфраструктуры и другое. В целом стоимость квадратного метра зависит от класса объекта, который включает вышеперечисленные параметры",- считает руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова.

Надо отметить, что благодаря виду на море цена квартиры может значительно повыситься. Например, в жилом комплексе "Пушкин" в Геленджике 1 кв. м в квартире площадью 51,22 кв. м с видом на море будет стоить около $3600, а без вида - существенно дешевле, порядка $2700. Наибольший интерес для инвесторов представляют вложения в строящееся жилье. "На сегодняшний день новостройки однозначно представляют интерес для капиталовложений. Уже в ближайшем будущем можно прогнозировать 30-40-процентный рост цены на эти объекты. Чем ближе будет Олимпиада, тем больше цены будут сравниваться с московскими",- считает Елена Аросева-Каширина. "Разница в цене между строящимся домом и сданным (1-2 года назад) очевидна, в сданном доме квадратный метр будет дороже в среднем на 15-20%",- добавляет Ольга Широкова.

Например, в готовом доме в Геленджике квартиру площадью 61,25 кв. м можно приобрести за $254 000. В новостройках есть более дешевые предложения: квартира приблизительно такого же метража обойдется примерно в $190 600. При этом новая недвижимость будет иметь преимущества перед старым жилым фондом, вследствие чего цены на нее будут расти быстрее.