Украина, отличающаяся близким менталитетом и языковой средой, становится для российского бизнеса одним из важных направлений развития. А российские бизнесмены и специалисты, приезжая в Киев, вплотную сталкиваются с квартирным вопросом.
При первом приближении

Изучая публикации и обзоры, посвященные киевской недвижимости, за последние несколько лет, можно прийти к выводу о неизменном и устойчивом возрастании цен практически во всех сегментах рынка. Тем не менее стоит обратить внимание на некоторое изменение тенденций, проявившееся в 2007 году. Если начиная с 2001 года жилая недвижимость день ото дня динамично возрастала в цене, то 2007 год стал для киевского рынка жилья периодом стагнации. Так, по данным компании Astera Oncor Kiev, незначительное возрастание цены имело место лишь до апреля 2007 года. Далее после нескольких месяцев полного штиля весьма плавный подъем стоимости жилья наблюдался начиная с сентября, что, по мнению директора компании Андрея Плюгина, обусловлено инфляцией и снижением по отношению к другим валютам курса доллара, к которому привязано ценообразование на украинском рынке недвижимости.

В то же время при сопоставлении ситуации на рынке продажи и рынке аренды жилья эксперты отмечают весьма парадоксальную ситуацию. "На фоне общего снижения активности продаж стоимость аренды, тем не менее, демонстрирует стабильный рост в пределах 3-5% в месяц,-- говорит вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины Виктор Несин.-- Подобное явление специалисты объясняют давлением на рынок, вызванным постоянным притоком приезжающих в столицу, на фоне дефицита предложения качественных номеров в гостиницах".

В своих прогнозах относительно развития рынка жилья на ближайшие несколько лет эксперты проявляют сдержанный оптимизм. В частности, Андрей Плюгин предполагает продолжение роста цен на жилой квадратный метр на уровне 10-20% в год с постепенным снижением динамики. Виктор Несин, в свою очередь, выражает уверенность в том, что в престижных районах украинской столицы снижения цен на жилье не произойдет, даже несмотря на фактор возможной политической нестабильности. Поэтому, приобретая квартиру в деловом центре Киева, собственнику уж точно не стоит опасаться потери своих капиталовложений. Еще более оптимистичен в своих прогнозах юрист агентства недвижимости "Альянс-Брок" Владимир Столитний. По его мнению, тенденции последних лет говорят о постоянном росте цен в этом сегменте рынка, а имеющие место незначительные колебания существенно не влияют на общую картину.

Анатомия Киева

Так называемый центральный деловой район для любого города является средоточием не только бизнес-активности, но и наиболее престижного и дорогого жилья. В Киеве эта территория представлена улицами Крещатик, Жилянская, Большая Васильковская, Богдана Хмельницкого и другими, а также районом старого Печерска, где сосредоточены здания, занимаемые органами государственной власти. В последние годы к деловому центру Киева также были отнесены районы Старого Подола, площади Победы, улиц Воровского и Большой Житомирской. Именно на этой территории локализовано до 50% профессиональной офисной недвижимости Киева. Застройка в столичном центре весьма неоднородна. Наряду с новыми и реконструированными домами достаточно часто встречаются ветхие, изношенные здания. Стоимость квадратного метра жилья может существенно разниться в зависимости от состояния, степени престижности дома и состава его жильцов. Виктор Несин приводит в пример дом N 25 по улице Крещатик, где, согласно сложившейся традиции, стоимость квартир будет на 20% выше, чем в соседних зданиях.

Кроме престижного центра эксперты называют еще ряд популярных районов, где можно рассчитывать на покупку или аренду качественного жилья бизнес-класса. "Это прежде всего Царское Село, расположенное вблизи старого Печерска, и так называемые Оболонские Липки, престижные новостройки на правом берегу Днепра в 20-минутной транспортной доступности от центра,-- подчеркивает директор офиса аренды агентства недвижимости "Планета Оболонь" Татьяна Котенко.-- В частности, в новых домах на Оболони стоимость аренды вполне сопоставима с ценами на расположенные в центре объекты. На левом берегу, в таких районах, как Позняки и Харьковский, к бизнес-классу можно отнести только наиболее качественные объекты". Виктор Несин также указывает на очевидные достоинства и недостатки Харьковского района. Хорошие подъездные пути, близость к аэропорту, новое строительство с удачными планировками квартир, обустроенные подъезды с консьержами, безусловно, сильные стороны. Но особо взыскательным жильцам досаждает мусороперерабатывающий завод, расположенный неподалеку.

Что почем на рынке аренды

По данным компании Astera Oncor Kiev, доля иностранцев, заключающих долгосрочные договоры аренды на Украине, составляет около 5%. Структура спроса и предложения на рынке аренды весьма неоднородна. Так, по оценке Татьяны Котенко, около 80% заявок, поступающих в агентство, относится именно к жилью экономкласса, в то время как в объеме предложения таковых объектов не более 10%. Поэтому о дефиците на рынке аренды можно говорить только применительно к экономклассу стоимостью до $700 в месяц. В сегменте бизнес и премиум, напротив, риэлтеры в кратчайшие сроки могут предложить клиенту несколько вариантов, полностью соответствующих заявленным требованиям.

Татьяна Котенко определяет начальный уровень стоимости аренды жилья бизнес-класса в $700 в месяц (просторные и качественные однокомнатные квартиры в новостройках жилых массивов). Верхняя планка для такого жилья, по мнению эксперта, соответствует $1,7 тыс. По информации Виктора Несина, в Оболони хорошая квартира бизнес-класса сдается за $1,5 тыс. в месяц, в Харьковском районе цены на аналогичное жилье будут ниже на 20%.

Отдельно стоит рассказать о ситуации в центре столицы. Здесь, по данным АН "Планета Оболонь", стоимость аренды однокомнатной квартиры может составить от $900 до $2 тыс., двухкомнатной -- от $1,5 тыс. до 3 тыс. В категории премиум стартовая цена будет уже никак не менее $3 тыс. в месяц. И, как говорится, нет предела совершенству: попадаются отдельные квартиры, сдающиеся в наем за $8-12 тыс. или даже $15 тыс. в месяц. Но вернемся к более доступным, осязаемым и конкретным примерам. Для расположенной в центре небольшой, около 50 кв. м, двухкомнатной квартиры, приближающейся по качеству к бизнес-классу, Виктор Несин указывает минимальную стоимость от $1,8 тыс. в месяц. Просторная "двушка" площадью от 70 кв. м с кухней около 14 кв. м, укомплектованная бытовой техникой, ванной джакузи и прочим, будет стоить не менее $2,5 тыс. в месяц. Далее стоимость будет возрастать в зависимости от метража.

Покупка жилья как альтернатива

Приезжающие на Украину на длительный срок могут рассматривать варианты покупки жилья в качестве альтернативы долгосрочной аренде. Виктор Несин рекомендует в таких случаях особенно тщательно подойти к выбору объекта, отдать предпочтение новым или реконструированным домам, расположенным в деловом центре и других респектабельных районах. Ведь, как показывает практика, на стагнацию рынка ощутимее реагируют именно менее престижные городские кварталы. "Центр -- вариант беспроигрышный,-- подчеркивает Виктор Несин.-- По окончании контракта специалисту гарантирован не только возврат вложенных средств, но и с большой долей вероятности существенная прибыль. Учитывая плотность застройки центра столицы, стоит с большой осторожностью отнестись к покупке квартир в старых, изношенных зданиях. Ведь вероятность того, что они могут пойти под снос или реконструкцию, весьма велика. Несмотря на то что собственнику в любом случае стоимость жилья будет компенсирована, ему все же придется претерпеть значительные неудобства".

Тем не менее на практике большинство зарубежных специалистов, работающих на Украине, нечасто становятся собственниками местной жилой недвижимости. "Поскольку работодатель, как правило, компенсирует сотрудникам из-за рубежа расходы на аренду квартир, они приобретают жилье в собственность крайне редко",-- комментирует Владимир Столитний.

Андрей Плюгин предлагает проанализировать модель наиболее типичной ситуации: "Как правило, экспаты -- это мужчины в возрасте 35-50 лет, которые переезжают на новое место работы вместе с семьей. В таком случае для них приобретается трехкомнатная квартира. Вполне подходящий для этих целей вариант -- жилье на Оболони. Средняя цена -- $3 тыс. за квадратный метр, следовательно, при площади квартиры 100 кв. м ее стоимость составляет около $300 тыс. Соответственно, срок возврата инвестиций -- 25 лет. Из этого можно сделать вывод, что приобретение жилья -- не самый лучший вид капиталовложений. В сложившейся экономической ситуации покупка квартиры оправданна в том случае, если компания, которая приглашает специалиста на Украину, является строительной и может себе позволить выделить квартиру из собственных резервов. Приобретение квартиры также может стать мощным стимулом для удержания специалиста высокого класса".

По мнению Татьяны Котенко, покупка квартиры для иностранного специалиста была бы выгодна на фоне интенсивного возрастания цен, в пределах 30-50% в год. Учитывая издержки на оформление и содержание квартиры, а также тот факт, что прогнозируемый на ближайшие годы рост стоимости жилья может не превысить уровень инфляции, госпожа Котенко находит более рациональной длительную аренду.

Алгоритм поиска

Татьяна Котенко рекомендует клиенту обращаться в агентство как минимум за два дня до того срока, когда жилье будет необходимо. Оставлять заявку заранее риэлтеры не рекомендуют, так как за несколько недель база доступных предложений может существенно измениться. Виктор Несин советует еще до приезда на Украину дать агентству задание подобрать варианты к указанной дате -- при условии правильно поставленного задания специалистам потребуется от двух до пяти дней. И чтобы в конечном счете не получить кота в мешке, в заявке, поданной в агентства, стоит указывать не только основные параметры жилья, но и самые детальные требования или даже капризы, например вид из окна на водоем или наличие посудомоечной машины.

"Как правило, иностранцы обращаются в агентства по рекомендации родственников, коллег или работодателя, пригласившего сотрудника на работу в Киев, и вопрос решается в течение нескольких дней без каких-либо осложнений",-- комментирует Владимир Столитний. А как же быть в случае, если на далекой чужбине порекомендовать "своего" риэлтера будет попросту некому? Виктор Несин советует остановить выбор на агентствах недвижимости, входящих в отраслевые объединения риэлтеров, или обратиться непосредственно в такие общественные организации за консультацией.