КМВ, Пятигорск
Ставропольский край • Ставрополь • КМВ • Пятигорск • Ессентуки • Кисловодск • Железноводск • Минводы • Георгиевск
Региональный информационный портал Кавминвод
---- Загородная «вторичка»: за и против...
Забыли пароль?



  Сделать стартовой  Добавить в избранное     Поиск  Обратная связь  Карта сайта  Версия для печати

"АВАНТЮРИСТЫ ПОНЕВОЛЕ"

 
 
ЛИРИЧЕСКАЯ КОМЕДИЯ "ЛЮБОВЬ НЕ КАРТОШКА"
 
 



"СВАДЬБА ФИГАРО" 06.12.19
 


На первой полосе | Авто (мир автомобилей) | Hi-Tech | Деньги. Инвестиции. Кредиты | Работа и карьера | Семья и дом | Спорт, туризм и отдых | Я ль на свете всех милее ? | Мужикам всех стран... | Недвижимость | Наука и образование | Исследования и обзоры | Странности и причуды | ТОПы (супер-рейтинг) | С юмором по жизни...

25.12.2007

Загородная «вторичка»: за и против...

Обычно под «вторичным рынком дорогого загородного жилья» понимаются объекты в стародачных местах – классические «генеральские» и «профессорские» дачи, существующие с 50-60-х, а иногда и 30-х годов прошлого века. Такое представление не то чтобы неправильно – просто чрезмерно заужено.

На самом деле подавляющее большинство загородной «вторички» – это относительно новые коттеджи, построенные после 1990 года. Именно они и составляют основную массу предложения – по оценкам экспертов, не менее 50% всего объема.

Что продается

Вспомним для начала вкратце историю нашего загородного рынка. В первую половину 90-х застройка в Подмосковье была почти исключительно стихийной: решением местной администрации земля, бывшая до этого каким-нибудь пастбищем, переводилась в категорию ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), распродавалась, и новые собственники принимались за строительство – каждый в меру своих финансовых возможностей и художественного вкуса. Централизованные, построенные по единому проекту поселки в те годы встречались крайне редко. В основном это были дачные поселки, строившиеся различными ведомствами и крупными коммерческими структурами – от Академии наук и Федеральной службы охраны до «Газпрома», крупных нефтяных компаний и банков.

Поселки тех лет оставляют двойственное впечатление. С одной стороны, они достаточно уютные, грамотно спланированные, с адекватным социальным составом проживающих. Местоположение, как правило, очень удачное: недалеко от Москвы, в живописных местах, на хороших трассах, причем на нужном удалении от шоссе, чтобы шум не беспокоил жителей. С другой – у таких «объектов» есть серьезный дефект: небольшие участки. В те годы самым распространенным размером было 12 соток, изредка встречалось по 18. О том, что состоятельному человеку захочется большего простора, в то время не задумывались.

Но уже с конца 90-х появляется принципиально новая категория – организованные коттеджные поселки, построенные на продажу. Их возводили уже профессиональные девелоперы, и купить дом в них мог любой желающий. В таких поселках уже был единый план, концепция застройки, появилась централизованная охрана, наличествовала гораздо более развитая инфраструктура. И (по крайней мере в той части рынка, которую можно назвать элитной) постоянно увеличивались размеры участков, постепенно подходя к принятым сегодня 30-50 соткам.

Из всего сказанного, говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город», можно сделать вывод, что все продающиеся сегодня дома можно разделить на две большие группы: «стихийные» и в организованных коттеджных поселках. Есть они повсеместно (даже на престижнейшем Рублево-Успенском шоссе можно встретить возведенные частными лицами строения, например в районе Горок-2), однако разница в цене будет разительной.

Сходные по местоположению и размерам объекты могут стоить в 2-3 раза больше – именно столько современный покупатель согласен заплатить за то, чтобы дом его был в организованном поселке и у него не болела голова по поводу охраны, технической эксплуатации и тому подобных проблем.

Еще среди предложений – правда, в значительно меньшем объеме – встречается неосвоенная земля. Обычно это «прирезка»: владельцам поселка удается оформить в собственность соседний участок земли, а заниматься его освоением они по каким-то причинам считают нецелесообразным. Или распродается общественная зона поселка: вчера здесь был небольшой парк, а сегодня появляется два-три новых участка. Стоит ли говорить, что подобные «фокусы» вызывают резкое неприятие со стороны уже живущих в поселке людей?! Они всячески протестуют, ищут (и часто находят) нарушения закона. Так что, приобретая подобную землю, нужно быть по меньшей мере очень осторожным.

Еще – если повезет – можно купить заброшенный участок со стоящим на нем щитовым садовым домиком. Такого рода предложения также крайне редки: они расходятся или по знакомым, или соседи продавца узнают о его планах и покупают сами. Обычно дальнейшая судьба такого участка – строительство на нем дома и продажа его в состоянии «под чистовую отделку». Понятно, что уже совсем по иным ценам.

В целом, говорит Лариса Патлух, генеральный директор компании «Бест-Недвижимость», для вторичного загородного рынка характерно преобладание предложения над спросом, ни о каком дефиците тут говорить не приходится. Стабильный спрос есть только на самое дешевое – объекты по цене до $60 тыс., максимум $100 тыс. Более дорогое продается с очень большими сложностями.

Зачем продают

По каким причинам владелец загородной недвижимости вдруг решает расстаться с ней? Первое – это потребность в деньгах. Далеко не все из тех, кто в 90-е годы мог позволить себе роскошный подмосковный особняк, сегодня «на коне» – в жизни случается всякое. Так что подобный мотив является для покупателей достаточно частым.

Речь тут идет не столько о физическом, сколько о моральном старении объекта.

Также может случиться, что дом стал просто не нужен. Если владелец все больше времени живет за границей, он в качестве «запасного аэродрома» в России, скорее всего, оставит городскую квартиру: она не так быстро разрушается, требует меньше денег и хлопот в повседневной эксплуатации.
Если же человек живет в России и не утратил своего социального статуса, очень вероятно, что дом перестанет его устраивать. О небольших размерах участков, которые были распространены в 90-е годы, мы уже упоминали. Также могут перестать удовлетворять планировки здания, низкие потолки, внешний вид дома. Речь тут идет, таким образом, не столько о физическом, сколько о моральном старении объекта. «Существует определенная мода, и она в большей степени затрагивает именно загородную недвижимость, – отмечает Лариса Патлух. – Дома, построенные 10-15 лет назад, уже далеко не всегда соответствуют современным требованиям».
Бывают и другие причины – их уже можно отнести к разряду курьезов. Валерия Родионова вспоминает коттеджный поселок Лесные Поляны, построенный на Ярославском шоссе в районе Ивантеевки и Болшево. В нем было, как выразился бы А. П. Чехов, все прекрасно, если бы не одно но: поселок возводился «Газпромом» для своих сотрудников. А все объекты крупнейшего российского газового концерна находятся в Москве на юго-западе. В итоге жители просто не выдерживали столь длительных ежедневных поездок на работу, и все коттеджи в короткий срок были проданы…

Сравниваем с новостроем: плюсы и минусы

Они, в общем-то, очевидны: поселок уже существует, и можно сразу же понять, что там и как. В отличие от многих проектов, существующих сегодня только в компьютерном варианте, здесь все видно сразу: какое у поселка окружение, кто будет твоими соседями. Также есть полная ясность с безопасностью, инфраструктурой, экологией и всем прочим.

От покупки дома в строящемся поселке до того момента, когда в него можно будет реально заселиться, пройдет как минимум два года

 Готовые объекты, говорит Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Рескор», являются практически единственным вариантом для тех, кому жилье нужно «здесь и сейчас». От покупки дома в строящемся поселке до того момента, когда в него можно будет реально заселиться, пройдет как минимум два года. Если покупатель может позволить себе столь длительную инвестицию, ему есть где жить – все замечательно. Но очень многие приобретают коттеджи, продавая свои старые квартиры, влезая в ипотечные кредиты – для них перспектива годами что-то снимать или жить с родственниками покажется слишком тяжелой.
Минусы тоже, к сожалению, имеются. Помимо все тех же маленьких размеров участков и морального и физического устаревания зданий существует, к примеру, проблема коммуникаций. В поселках 90-х годов некоторых общепринятых на сегодня благ цивилизации не существует вовсе, или их мощность не справляется с возросшими нагрузками. На многих объектах, даже на Рублевке, лет 15 назад канализация создавалась таким «нетрадиционным» способом: покупался состав железнодорожных цистерн, и каждая из них закапывалась на участке. Понятно, что сегодня такое «техническое решение» жителей не радует: всегда запах, всегда тепло, всегда рядышком крысы…

Но существует проблема еще более грозная: юридические дефекты. Большинство сегодняшних скандалов с землей коренятся в 90-х годах. Например, ставший известным всей стране поселок Екатерининские Валы, снесенный по иску природоохранных ведомств, – это земля, выделенная под строительство именно в те годы. Другой пример – товарищество «Речник» в Москве. На первый взгляд, оно значительно более старое. Однако именно в 90-е годы прошло перепрофилирование, когда вместо разрешенного в советские годы дачного строительства (домики шесть на шесть метров) тут стали строить более крупные объекты.

Юрист одной из риелторских компаний, попросивший не называть его, рассказал о таком случае. Был предложен на продажу коттедж на Дмитровском шоссе – дом в 360 кв. м со всеми магистральными коммуникациями на участке в 24 сотки. А в бумагах, которые имелись на объект, речь шла всего о 12 сотках, а остальные 12 оказались присоединены вообще без каких-то документов. Бумаг на дом не было вообще никаких, и находился он как раз на этих «незаконных» сотках. Магистральные коммуникации подсоединены просто: хозяин «договорился» с соседним автосервисом, они протащили пару труб. В общем, агентство, изучив документы, решило объект на реализацию не брать – по причине того, что привести эти документы в порядок было невозможно. И этот пример, к сожалению, очень характерен для коттеджей 1990–2002 годов постройки.


Ключевые слова Собственность
Источник www.sob.ru

Возврат к списку







 
ЛЮБОВЬ КАЗАРНОВСКАЯ 13.12.19
 










О проекте История Награды Связаться с нами Реклама ссылки

Проект "КМВ и Ставропольский край". © ООО ИП АЛЬФА КМВ 2004–2019

357500 Пятигорск, ул. Панагюриште, 16, корпус 2 тел.: (961)485-11-55, (928)348-08-05