Региональный информационнный портал КМВ :: Как не допустить ошибок при аренде офиса

Как не допустить ошибок при аренде офиса

Начало года для многих людей означает начало новой жизни или нового бизнеса. Как юридически грамотно подойти к аренде офиса, будет нелишним узнать заранее, ведь аренда офисов сегодня стала массовым явлением — в столице куда больше офисов арендуется, нежели выкуплены в собственность компании.  Сегодня мы рассмотрим аренду с позиции арендатора, как не допустить ошибок как при поиске офиса, так и при оформлении арендных отношений, которые в дальнейшем могут привести к убыткам и неразрешимым спорам между арендатором и арендодателем.

В поисках офиса

Итак, компании необходимо офисное помещение. В принципе, на рынке недвижимости предложений об аренде офиса сегодня более чем достаточно. Откройте любой журнал, газету, загляните в Интернет – объявлений об аренде много. Только успевай созваниваться и встречаться с потенциальными партнерами.
Но важно знать, что, прежде чем ввязываться в договорные отношения с арендодателем, не лишним будет узнать всю подноготную об объекте аренды и арендодателе.
Для этого лучше всего изучить правоустанавливающие документы на арендуемое помещение. Закажите выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная выписка подтвердит или опровергнет ваши сомнения в том, что офис принадлежит лицу, предлагающему заключить договор аренды. Из выписки вы сможете узнать, не находится ли здание в залоге или под арестом.

Помните, если помещение находится в залоге, то, по общему правилу, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду при условиях, что:
— срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
— имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Но может быть и так, что  договором между залогодателем и залогодержателем предусмотрено, что аренда такого имущества не допускается без предварительного согласия залогодержателя.
Кроме того, если все же аренда заложенного имущества разрешена, то в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество все права аренды, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд – с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания.

Кроме того, нелишним будет изучить учредительные документы арендодателя. Вы вправе заказать выписку из Единого государственного реестра юридических лиц в налоговой инспекции. В выписке будет указано, кто является учредителем компании, генеральным директором. Это позволит избежать мошенников, которых на этом рынке намного меньше, но все же встречаются.

Подписывая договор аренды

Зачастую, найдя подходящий вариант офиса в аренду, арендатор вынужден соглашаться на подписание договора аренды, который составил арендодатель. Это означает, что договор составлен в пользу арендодателя.
Внимательно ознакомьтесь с документом, и если вы не согласны с некоторыми условиями договора, то договаривайтесь с арендодателем об изменении этих условий. Все это важно сделать до подписания договора или до его государственной регистрации (которая необходима в случае аренды длительностью более чем на 1 год). Если вы оставите эти вопросы "на потом", когда договор будет зарегистрирован, то пересмотреть эти условия будет уже для вас затруднительно — договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Кроме того, читая договор, обратите внимание, в чьи обязанности входит проведение ремонта, устранение таких неисправностей, как протекшие трубы, поломанные двери и т. д. Внимательно читайте пункт, посвященный ответственности сторон. Если вы намерены в ближайшем будущем сдать помещение в субаренду, сразу согласуйте этот вопрос с арендодателем. Разрешите все вопросы, касающиеся оплаты коммунальных услуг, отопления, телефона и т. д.

Нет собственника – больше налог!

Необходимо, чтобы предмет договора аренды был описан в договоре максимально точно и в соответствии с правоустанавливающими документами. Очень важно, чтобы арендодатель имел право собственности на сдаваемое в аренду помещение. Если такое право есть, то в договоре аренды должна быть указана ссылка на документ, удостоверяющий право собственности.

Для чего это нужно? Связано сие требование с налоговыми вопросами. Как известно, арендатор может принять расходы в виде арендной платы к учету для исчисления налога на прибыль. Но сделать это можно при определенных обстоятельствах.  В частности, согласно письму Минфина № 03-03-04/1/288 от 27.03.2006 г., договор аренды, заключенный с лицом, не имеющим свидетельства о государственной регистрации его прав на объект аренды, а также не содержащий в своем тексте указаний на наличие у арендодателя права собственности на сдаваемое в аренду имущество, не является документом, подтверждающим произведенный арендатором в соответствии с данным договором расход. Исключение составляют договоры аренды, заключенные лицом, не являющимся собственником данного имущества, но уполномоченным собственником совершать такие операции. Для того чтобы вышеназванный договор аренды являлся документом, подтверждающим расход в виде арендных платежей, необходимо наличие у арендодателя соответствующей доверенности, выданной собственником имущества.

Таким образом, если фирма арендует офис у организации, но при этом регистрация права собственности (свидетельство) на объект недвижимости у арендодателя отсутствует, то налоговики не примут арендную плату в качестве расходов.

Позаботьтесь о расторжении договора еще на стадии подписания

По закону, аренда помещения прекращается, если срок договора аренды подошел к концу. Но бывают случаи, когда арендатор желает расторгнуть договор аренды досрочно, а арендодатель не желает этого. Напомним, в каких случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, арендатор вправе требовать расторжения договора, если:

• 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;

• 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

• 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

• 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Но при подписании договора стороны вправе указать и другие основании для расторжения сделки. И совсем не обязательно, чтобы расторжение договора аренды происходило в судебном порядке. Главное – все основания для расторжения указать в договоре.

К тому же целесообразно прописать случаи, когда арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора. Например, при невозможности использовать помещение по назначению, или если арендодатель не устранит недостатки помещения в определенный договором срок. А также когда арендатор заблаговременно уведомит арендодателя о расторжении договора, если надобность в аренде офиса отпала.

Подавая на госрегистрацию

Возврат к списку