КМВ, Пятигорск
Ставропольский край • Ставрополь • КМВ • Пятигорск • Ессентуки • Кисловодск • Железноводск • Минводы • Георгиевск
Региональный информационный портал Кавминвод
---- Cтоит ли покупать усадьбу под офис...
Забыли пароль?



  Сделать стартовой  Добавить в избранное     Поиск  Обратная связь  Карта сайта  Версия для печати

Мизери

 
 
СЕВЕРО-КАВКАЗСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ФИЛАРМОНИЯ ИМ. В.И. САФОНОВА
 
 



Валерия
 


На первой полосе | Авто (мир автомобилей) | Hi-Tech | Деньги. Инвестиции. Кредиты | Работа и карьера | Семья и дом | Спорт, туризм и отдых | Я ль на свете всех милее ? | Мужикам всех стран... | Недвижимость | Наука и образование | Исследования и обзоры | Странности и причуды | ТОПы (супер-рейтинг) | С юмором по жизни...

13.09.2007

Cтоит ли покупать усадьбу под офис...

Мораторий на приватизацию памятников архитектуры отменен 1 января 2007 года. В течение этого года комитеты по культурному наследию каждого региона РФ утвердят перечни памятников, которые государство готово передать в частную собственность. Приватизация культурного наследия стартует с 1 января 2008 года - с этого момента вступят в силу законодательные акты, регулирующие процедуру передачи памятников и их использование в коммерческих целях.
 
В Москве в частную собственность должно перейти около 500 памятников архитектуры. Среди них: несколько десятков усадеб. Это архитектурно-парковые комплексы на территории от 5-7 га с хозяйским домом и другими постройками в едином стиле преимущественно XVIII-XIX веков. Едва ли не все объекты культурного наследия требуют капитального ремонта.
 
"В середине 90-х мы искали офис для своей компании, - рассказывает Аркадий Шакс, генеральный директор ЗАО "Михалково"(действующего на территории одноименной усадьбы). - Главное управление охраны памятников (ГУОП) разрешило нам в 1995 году арендовать один из четырех - разрушенный флигель усадьбы. Состояние хозяйства было удручающим". Охранно-арендный договор с ГУОПом ЗАО "Михалково" позволил арендовать шесть фланкирующих башен, металлическую ограду, остатки контрфорсной стены. В 1996 году чиновники разрешили арендовать центральное ядро усадьбы - четыре постройки, при условии что арендаторы займутся реставрацией усадьбы.
 
В то же время префектура округа предложила коммерсантам разработать концепцию развития всего парка, 9 га из которого занимает территория усадьбы Михалково. Предполагалось превращение зданий усадьбы в культурно-оздоровительный комплекс. Для этого чиновники предлагали создать ОАО с участием города (30%).
 
"Все шло своим чередом, - рассказывает Аркадий Шакс. - Мы платили за аренду 300 кв. м в зависимости от года от $70 тыс. до $99 тыс., сдавали их в субаренду, отреставрировали здания, ограды, ворота и башни, занимались парком и заплатили за разработку проекта культурно-оздоровительного комплекса".
 
Летом 2001 года вышло постановление правительства Москвы об утверждении градостроительной концепции и создании управляющей компании "О мерах по реставрации и приспособлению усадьбы Михалково и прилегающих территорий к современному использованию". Следом был подготовлен проект постановления о создании управляющей компании "Михалково". Арендаторы утвердили этот документ практически во всех необходимых инстанциях.
 
Однако в декабре 2003 года у усадьбы появилась новая компания-арендатор. Префектура округа выпустила постановление о создании ГУП "Михалково". "К нам приехал начальник ГУПа и потребовал передачи всех объектов его организации, - рассказывает Аркадий Шакс. - Мы предложили их выкупить, ведь разработки и реставрация велись на наши собственные деньги. Позже префектура заявила, что готова выкупить проекты, но делать этого не стала".
 
Выселить коммерсантов из усадьбы чиновники не могут: мешает охранно-арендный договор с ГУОПом, но и сдавать квадратные метры в субаренду префектура ЗАО "Михалково" запретила. Сейчас постройки усадьбы используются ЗАО в качестве собственного офиса и приемных принадлежащего ему медицинского центра.
 
Аркадий Шакс приводит такие цифры: наценка для субарендатора составляла от 25-30% от ставки арендной платы, а деньги, инвестированные в ремонт и реставрацию, из арендной платы не вычитаются. "Соответственно, если нам снова разрешат сдавать помещения в субаренду, вложенные средства окупятся через 15-20 лет, не раньше", - подытожил генеральный директор ЗАО "Михалково".
 
Закрытость и анонимность рынка коммерческого использования усадеб можно сравнить, пожалуй, только с рынком земли. Многие усадьбы фактически уже сейчас, до вступления законов о приватизации культурного наследия, имеют владельцев, сдаются и продаются.
 
До принятия в 2002 году закона "Об объектах культурного наследия" можно было переводить в частную собственность объекты культурного наследия, что, конечно, и переводилось. После введения моратория единственным законным способом получения старинной усадьбы в свое распоряжение бала аренда. Нынешним арендаторам остается дождаться 1 января 2008 года и оформить объекты в собственность.
 
Пример конфликта между арендатором культурного наследия и властями, считают участники рынка, - ситуация возможная, но не типичная. В большинстве случаев сторонам удается найти компромисс. Во многом благодаря тому, что договоры аренды на объекты культурного наследия содержат пункт, согласно которому государство в случае расторжения договора обязано возместить арендатору все "неотъемлемые улучшения", то есть расходы на ремонт, реставрацию, проектные работы, озеленение и пр.
 
Кроме того, при желании в ходе перераспределения памятников можно добиться понижения статуса памятника до статуса объекта недвижимости, согласовав процедуру с Минкультом и Минимуществом, и приватизировать усадьбу. Пример тому - продающаяся сейчас усадьба XVIII века Ивановское-Козловское с парком в 11 га на берегу Истринского водохранилища. Статуса памятника культуры у нее нет. Цена - $15 млн.
 
По оценкам риэлтеров, в Москве и Московской области сохранилось около 650 архитектурно-парковых комплексов, но не более 150 из них интересны для инвестирования и дальнейшего использования в коммерческих целях.
 
"Если мы говорим об элитных районах и направлениях, то действительно хороших предложений, которые не имеют проблем с документами и продаются в данный момент, не так уж много. Это примерно пять-шесть объектов, которые действительно подходят под задачи коммерческого использования усадеб", - рассказывает Виктор Смоленский, руководитель проекта "Русская усадьба" в компании Penny Lane Realty.
 
Стоимость стариной усадьбы варьируется от $10 млн до $70 млн - столько будет стоить усадьба с площадью построек около 300 кв. м и парком в 10-20 га. Сумму, примерно равную цене покупки, по оценкам экспертов, придется вложить в  реставрационно-строительные работы и оформление объекта в собственность, как только формально это станет возможным.

Источник www.kommersant.ru

Возврат к списку







 
Сергей Пенкин
 










О проекте История Награды Связаться с нами Реклама ссылки

Проект "КМВ и Ставропольский край". © ООО ИП АЛЬФА КМВ 2004–2019

357500 Пятигорск, ул. Панагюриште, 16, корпус 2 тел.: (961)485-11-55, (928)348-08-05