Мораторий на приватизацию памятников архитектуры отменен 1 января 2007 года. В течение этого года комитеты по культурному наследию каждого региона РФ утвердят перечни памятников, которые государство готово передать в частную собственность. Приватизация культурного наследия стартует с 1 января 2008 года - с этого момента вступят в силу законодательные акты, регулирующие процедуру передачи памятников и их использование в коммерческих целях.

 

В Москве в частную собственность должно перейти около 500 памятников архитектуры. Среди них: несколько десятков усадеб. Это архитектурно-парковые комплексы на территории от 5-7 га с хозяйским домом и другими постройками в едином стиле преимущественно XVIII-XIX веков. Едва ли не все объекты культурного наследия требуют капитального ремонта.

 

"В середине 90-х мы искали офис для своей компании, - рассказывает Аркадий Шакс, генеральный директор ЗАО "Михалково"(действующего на территории одноименной усадьбы). - Главное управление охраны памятников (ГУОП) разрешило нам в 1995 году арендовать один из четырех - разрушенный флигель усадьбы. Состояние хозяйства было удручающим". Охранно-арендный договор с ГУОПом ЗАО "Михалково" позволил арендовать шесть фланкирующих башен, металлическую ограду, остатки контрфорсной стены. В 1996 году чиновники разрешили арендовать центральное ядро усадьбы - четыре постройки, при условии что арендаторы займутся реставрацией усадьбы.

 

В то же время префектура округа предложила коммерсантам разработать концепцию развития всего парка, 9 га из которого занимает территория усадьбы Михалково. Предполагалось превращение зданий усадьбы в культурно-оздоровительный комплекс. Для этого чиновники предлагали создать ОАО с участием города (30%).

 

"Все шло своим чередом, - рассказывает Аркадий Шакс. - Мы платили за аренду 300 кв. м в зависимости от года от $70 тыс. до $99 тыс., сдавали их в субаренду, отреставрировали здания, ограды, ворота и башни, занимались парком и заплатили за разработку проекта культурно-оздоровительного комплекса".

 

Летом 2001 года вышло постановление правительства Москвы об утверждении градостроительной концепции и создании управляющей компании "О мерах по реставрации и приспособлению усадьбы Михалково и прилегающих территорий к современному использованию". Следом был подготовлен проект постановления о создании управляющей компании "Михалково". Арендаторы утвердили этот документ практически во всех необходимых инстанциях.

 

Однако в декабре 2003 года у усадьбы появилась новая компания-арендатор. Префектура округа выпустила постановление о создании ГУП "Михалково". "К нам приехал начальник ГУПа и потребовал передачи всех объектов его организации, - рассказывает Аркадий Шакс. - Мы предложили их выкупить, ведь разработки и реставрация велись на наши собственные деньги. Позже префектура заявила, что готова выкупить проекты, но делать этого не стала".

 

Выселить коммерсантов из усадьбы чиновники не могут: мешает охранно-арендный договор с ГУОПом, но и сдавать квадратные метры в субаренду префектура ЗАО "Михалково" запретила. Сейчас постройки усадьбы используются ЗАО в качестве собственного офиса и приемных принадлежащего ему медицинского центра.

 

Аркадий Шакс приводит такие цифры: наценка для субарендатора составляла от 25-30% от ставки арендной платы, а деньги, инвестированные в ремонт и реставрацию, из арендной платы не вычитаются. "Соответственно, если нам снова разрешат сдавать помещения в субаренду, вложенные средства окупятся через 15-20 лет, не раньше", - подытожил генеральный директор ЗАО "Михалково".

 

Закрытость и анонимность рынка коммерческого использования усадеб можно сравнить, пожалуй, только с рынком земли. Многие усадьбы фактически уже сейчас, до вступления законов о приватизации культурного наследия, имеют владельцев, сдаются и продаются.

 

До принятия в 2002 году закона "Об объектах культурного наследия" можно было переводить в частную собственность объекты культурного наследия, что, конечно, и переводилось. После введения моратория единственным законным способом получения старинной усадьбы в свое распоряжение бала аренда. Нынешним арендаторам остается дождаться 1 января 2008 года и оформить объекты в собственность.

 

Пример конфликта между арендатором культурного наследия и властями, считают участники рынка, - ситуация возможная, но не типичная. В большинстве случаев сторонам удается найти компромисс. Во многом благодаря тому, что договоры аренды на объекты культурного наследия содержат пункт, согласно которому государство в случае расторжения договора обязано возместить арендатору все "неотъемлемые улучшения", то есть расходы на ремонт, реставрацию, проектные работы, озеленение и пр.

 

Кроме того, при желании в ходе перераспределения памятников можно добиться понижения статуса памятника до статуса объекта недвижимости, согласовав процедуру с Минкультом и Минимуществом, и приватизировать усадьбу. Пример тому - продающаяся сейчас усадьба XVIII века Ивановское-Козловское с парком в 11 га на берегу Истринского водохранилища. Статуса памятника культуры у нее нет. Цена - $15 млн.

 

По оценкам риэлтеров, в Москве и Московской области сохранилось около 650 архитектурно-парковых комплексов, но не более 150 из них интересны для инвестирования и дальнейшего использования в коммерческих целях.

 

"Если мы говорим об элитных районах и направлениях, то действительно хороших предложений, которые не имеют проблем с документами и продаются в данный момент, не так уж много. Это примерно пять-шесть объектов, которые действительно подходят под задачи коммерческого использования усадеб", - рассказывает Виктор Смоленский, руководитель проекта "Русская усадьба" в компании Penny Lane Realty.

 

Стоимость стариной усадьбы варьируется от $10 млн до $70 млн - столько будет стоить усадьба с площадью построек около 300 кв. м и парком в 10-20 га. Сумму, примерно равную цене покупки, по оценкам экспертов, придется вложить в  реставрационно-строительные работы и оформление объекта в собственность, как только формально это станет возможным.