Квартира в центре Москвы. Обзор вторичного рынка

У москвичей, зарубежных и иногородних покупателей жилья, а также инвесторов сложился образ ЦАО как наиболее статусного в столице места для жизни. В отличие от других крупных европейских городов, где помимо исторического центра всегда есть несколько не менее престижных районов, в Москве у центра пока нет явных конкурентов.

Сегодня в ЦАО, который занимает 6% территории столицы, сконцентрировано самое дорогое и качественное жилье. Владельцами недвижимости здесь являются наиболее обеспеченные граждане. Разброс цен огромен — от 4 до 50 тыс. долл. и выше за «квадрат». Стоимость квадратного метра зависит от множества факторов, но в первую очередь от местоположения дома. Еще одна интересная особенность квартир в ЦАО — безграничное разнообразие планировок. Здесь можно отыскать жилплощадь на любой вкус и, соответственно, кошелек. Объясняется это и архитектурной неоднородностью застройки, и многочисленными переделками и перестройками, которые имели место в разные периоды времени: после революции, Великой Отечественной войны и т. д.

По обобщенным данным специалистов риелторских фирм, на стоимость «квадрата» в центре столицы влияют (в порядке убывания) следующие факторы:

Первые доходные дома были построены в Москве в середине XIX века, и их возводили вплоть до революции. Тогда (еще на момент строительства) они подразделялись на богатые, средней руки, дешевые и бесплатные, на содержание которых выделяли средства меценаты. Многие из этих зданий сохранились до сей поры. Естественно, что «статус» доходных домов влиял и на отделку фасадов, и на внутреннюю планировку квартир. Сегодня наибольшим спросом пользуются «богатые» доходные дома, построенные в стиле классики или модерн. Они прихотливо украшены лепниной и декором как изнутри, так и снаружи, имеют просторные холлы, центральное отопление и водоснабжение, иногда даже лифт. Количество этажей — от 4 до 12. Минусом является изношенность коммуникаций, стен и деревянных перекрытий, а также отсутствие парковочных мест около дома.

Цена квадратного метра заметно повышается, если проведен капитальный ремонт здания с заменой перекрытий, труб и проводки. Иногда строение реконструируют полностью, оставляя нетронутым лишь исторический фасад. «Богатых» доходных домов много в районе Тверской, Патриарших прудов, Арбата, Китай-города. Дешевые можно встретить на окраинах ЦАО вне Садового кольца и у его границ.

Площадь квартир в дорогих домах — от 100 до 500 кв. м, высота потолков — от 3,6 до 6 м. Планировка изначально «коридорная», есть один или два санузла с окнами, два входа — парадный и черный. Обычно на этаже находятся две двух- или трехсторонние квартиры. Часто можно встретить камины или изразцовые печи, во многих помещениях до сих пор сохранилась изысканная лепнина на потолке и наборный дубовый паркет, высокие деревянные двери. Окна, особенно в домах эпохи модерна, могут быть необычной формы — большие арочные, узкие (по несколько на комнату), квадратные, эркерные. Стоимость квадратного метра составляет от 5 тыс. до 15 тыс. долл. в обычном «богатом» доходном доме и от 8 тыс. до 30 тыс. долл. в полностью реконструированном особняке.

Многие большие квартиры были превращены в коммуналки — таковы печальные последствия «уплотнения» в послереволюционные годы. Но значительная часть старых коммуналок уже расселена. На данный момент на рынке остались только «сложные варианты», когда жильцы принципиально не хотят переезжать или ставят практически невыполнимые финансовые условия. Часто расселению мешают плохие отношения между соседями, доходящие до судебных тяжб. Состояние таких квартир, как правило, плачевное. Для приведения их в приличный вид требуются внушительные финансовые вложения.

Недорогие и бесплатные дома изначально были бедны как в плане отделки фасадов, часто ограничивающейся кирпичной кладкой или штукатуркой, так и в плане внутреннего убранства. Количество этажей здесь колеблется от пяти до восьми. Площадь квартир небольшая, вплоть до 20 кв. м, высота потолков — от 2,9 до 3,4 м, вместо лепнины — «сводчатый» переход от стен к потолку, кухни и санузлы маленькие, ванна часто расположена прямо на кухне или вовсе отсутствует. Стоимость квадратного метра такой квартиры чуть меньше, чем в других доходных домах (от 4,2 тыс. до 8 тыс. долл.), но из-за небольшой площади общая сумма уже гораздо ниже.

Этот штучный товар — расположенные в центре Москвы, отдельно стоящие одно- трехэтажные особняки и купеческие усадьбы площадью от 250 до 2,5 тыс. кв. м с придомовой территорией — пользуется небольшим, но устойчивым и постоянно растущим спросом. Как правило, такие здания не подвергают реконструкции и продают под чистовую внутреннюю отделку; разве что могут быть отремонтированы фасад и коммуникации. Это невозобновляемый ресурс, потому что строительство дома на одну семью в центре невыгодно для девелоперов. Особняки и усадьбы располагаются в границах Садового кольца, в районе Арбата, станции метро «Кропоткинская», Китай-города, Красных Ворот и т. п. Иногда можно найти особняк между Садовым и Третьим транспортными кольцами. Квадратный метр здания, нуждающегося в реконструкции, стоит от 5 тыс. до 10 тыс. долл., реконструированного — от 8 тыс. до 25 тыс. долл. Следует иметь в виду, что коммунальные расходы по содержанию особняка во много раз выше, чем содержание квартиры аналогичной площади.

Сталинскими называют дома, возведенные в 30–50-е годы XX века. Они выделяются пышной фасадной отделкой, основанной на образцах старинной архитектуры, имеют от 5 до 12 этажей. В них толстые наружные стены, дубовые оконные рамы и паркет, внушительных размеров холлы и общественные лестницы, два-четыре лифта, большая придомовая территория с автостоянкой, часто закрытый двор. Недостатками являются ветхость и изношенность коммуникаций и перекрытий, наличие коммуналок. Сталинскими домами застроена Тверская улица, Ленинский, Кутузовский проспекты, проспект Мира, Фрунзенская и Смоленская набережные, много их и в других уголках центра. Среди зданий сталинского периода выделяют «Семь сестер» — знаменитые высотки. Дома на Кудринской площади (22 этажа), Котельнической набережной (26 этажей), Садово-Спасской улице (24 этажа), гостиница «Украина» (частично) — жилые. К их отличительным особенностям можно отнести величественные общественные помещения, отделанные мрамором и бронзой, с коврами на лестницах, лепнину и хрустальные люстры, панорамный вид на Москву, а также разнообразие планировочных решений. Например, есть квартиры-пентхаусы, как в пятиэтажных башенках высотной части здания на Котельнической набережной, где на каждом этаже по одной двухкомнатной квартире.

Однокомнатные квартиры в сталинках практически отсутствуют. Двухкомнатные занимают около 50 кв. м площади, трехкомнатные — от 70 до 120 кв. м, четырехкомнатные — от 120 до 150 кв. м, высота потолков — от 3 до 3,6 м. Квартиры в таких домах часто имеют необычную планировку: в больших может быть два санузла, причем нередко с окнами; в середине жилища, как правило, располагается просторный квадратный холл, в который выходят двери комнат. Кухня-столовая иногда состоит из двух смежных помещений, не разделенных дверью. Перепады высоты пола между прихожей и жилыми помещениями — не редкость. Бывает, что в толстые стены комнат встроены небольшие шкафчики, а окна есть в коридоре, постирочной или гардеробной.

В дорогих сталинских домах, выходящих на Садовое кольцо, Тверскую или другие престижные улицы, площадь лоджий достигает 4–6 кв. м. Часто они отделаны арками, пилястрами, лепниной, мозаикой и росписью. Но кухни и санузлы (даже в самых дорогих сталинках) небольшие и узкие. Стоимость квадратного метра в обычной сталинке от 5 тыс. до 14 тыс. долл., в «высотке» — от 9 тыс. до 18 тыс. долл.

Эти кирпичные многоэтажные башни построены в 60–80-х годах прошлого века для работников и руководителей ЦК, Совмина, Минобороны, Политбюро. Заселены они были исключительно представителями партийной и административной элиты, а также видными деятелями культуры, науки и искусства. Так как ни коммуналок, ни малообеспеченных семей в них не было изначально, то в этих домах и сейчас сохраняется социальная однородность. Башни из желтого кирпича, достигающие обычно 10–14 этажей, расположены на тихих и уютных центральных улочках — в основном в районе станций метро «Маяковская», «Кропоткинская», Чистых прудов и Арбата. Всего их в ЦАО около 100. Квартиры отличает удобная планировка (часто имеется два санузла, несколько холлов, кладовая и гардеробная), многие из них двусторонние. Площадь двухкомнатной квартиры от 70 до 90 кв. м, трехкомнатной — до 125 кв. м, кухни — от 10 до 15 кв. м, высота потолков 2,9–3 м. Около такого дома, за которым, как правило, ведется постоянный уход, есть благоустроенный закрытый двор, парковка. Подъезд ухоженный, отремонтированный, коммуникации по большей части в приличном состоянии. Стоимость квадратного метра от 6,5 тыс. до 20 тыс. долл.

Как известно, все пятиэтажные классические хрущевки в ЦАО уже снесены, однако остались девятиэтажные панельные здания, а также построенные в 60-е годы кирпичные пятиэтажки и крупноблочные 12-этажные башни. Большинство этих домов со скучными однообразными фасадами и квартирами, поделенными на маленькие комнаты (часто проходные) и крошечную кухню, являются прямыми кандидатами под снос в ближайшие десять лет. Хрущевки можно увидеть на Пресне, в районе улицы 1905 года, станций метро «Бауманская», «Таганская». Стоимость «квадрата» составляет от 4 до 9 тыс. долл.

Брежневские дома возведены в 70-х годах из желтоватого кирпича, достигают пяти — девяти этажей. Их можно встретить практически в каждом уголке центра, но особенно их много между Садовым и Третьим транспортным кольцом — в районе станций метро «Таганская», «Красносельская», «Спортивная», «Бауманская», «Краснопресненская» и т. п. Это наиболее оптимальный вариант для тех, кто хочет приобрести недорогое, но качественное жилье в ЦАО. Ведь брежневки относятся к «несносимым» сериям. Их конструкция и коммуникации до сих пор в хорошем состоянии, планировка квартир вполне сносна и представляет собой улучшенную хрущевскую. Так, санузел здесь маленький, но раздельный, кухня 5–7 кв. м, в прихожей шкаф-кладовка, высота потолков 2,75–2,85 м, пол паркетный, есть лифт и мусоропровод (впрочем, в пятиэтажных домах лифт отсутствует). В поздний брежневский период появились 14-этажные кирпичные башни с большими лоджиями, двумя лифтами, квартирами улучшенной планировки с большой кухней (8–12 кв. м) — ими, как правило, управляли ЖСК. Стоимость квадратного метра в такой категории зданий варьируется от 4 до 9 тыс. долл.

С 70-х по 90-е годы прошлого века в центре Москвы возводили много современных многоэтажных блочных и панельных зданий, которые ассоциируются, скорее, со спальным районом. Причиной тому послужила нехватка площади для очередников и преобладание функционализма в архитектуре. Это 12–24-этажные башни, какими, например, застроен Новый Арбат. Их довольно много между Садовым и Третьим транспортным кольцом, кое-где они есть даже в районе станции метро «Кропоткинская». Планировка квартир в них самая привычная, изысками в виде высоких потолков и двух санузлов они не блещут. Квартиры одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные площадью от 30 до 120 кв. м. Цена «квадрата» от 4,5 тыс. до 10 тыс. долл.

В границах Садового кольца уже построили и возводят в настоящее время элитные жилые здания. Между Садовым и Третьим транспортным кольцом дома несколько дешевле: класс от чуть выше среднего до элитного. Отличительные черты элитного здания: его «авторы» — известные застройщик и архитектор, небольшое количество квартир в доме, выразительный фасад, красивый вид из окна, благоустроенная придомовая территория, подземный паркинг, многоуровневая система охраны, роскошная отделка общих помещений, наличие консьержа. В самых дорогих домах предусмотрены даже такие изыски, как ванна для мытья лап собакам, холодильник для мехов, фонтан в вестибюле, индивидуальный лифт для автомобиля, поднимающий машину на уровень квартиры, где в холле и расположена стоянка… В элитных квартирах высокие потолки, несколько санузлов, общая площадь от 100 до 1 тыс. кв. м. Часто квартиры имеют несколько уровней.

Одни из самых известных новых элитных зданий — «Патриарх» около станции метро «Маяковская», «Времена года» на Полянке, «Золотая миля» в Хамовниках, «Стольник», «Купер-хаус», «Палаты Муравьевых», «Дворянское гнездо» на Остоженке, дом-яйцо в районе Чистых прудов. Стоимость квадратного метра в уже заселенных домах, в квартире с евроремонтом составляет от 10 до 50 тыс. долл.

Помимо элитных в ЦАО строят и многоэтажные монолитно-кирпичные жилые здания бизнес-класса — они базируются в недорогом центре, в районе кольцевых станций метро и у границ округа. В них от 7 до 24 этажей, от 50 до 500 квартир, может быть несколько подъездов. Фасады больше похожи на застройку периферийных районов, отсутствуют дополнительная инфраструктура и центральное кондиционирование. Квартиры увеличенной площади с потолками 2,8–3 м и двумя санузлами. Стоимость квадратного метра от 4,5 до 10 тыс. долл.

Отдельная категория элитной недвижимости — пентхаусы. Как правило, площадь их не менее 250 кв. м, потолки высокие, есть выход на открытую террасу или эксплуатируемую кровлю, в некоторых предусмотрены свои лифтовая шахта и выход из дома. Характерная деталь — панорамное остекление с видом на четыре стороны света. Классический пентхаус расположен на крыше в гордом одиночестве. Если рядом на кровле находятся два или три пентхауса, то это уже серьезное отступление от норм суперэлитного жилья. Стоимость «квадрата» от 12 до 30 тыс. долл.

Так называют отрезок между Остоженкой и Пречистенской набережной. Эти места считались элитными еще в XIX веке, и нынешняя популярность «Золотой мили» не в последнюю очередь обусловлена высокой архитектурной и декоративной ценностью исторической застройки, а также близостью к Кремлю, Москве-реке и храму Христа-Спасителя. Сегодня в районе наибольшая по меркам ЦАО концентрация новых клубных и малоквартирных домов класса de luxe, много реконструированных и отремонтированных старинных зданий, дорогих ресторанов и бутиков. Впрочем, в настоящее время рядом с дорогими новоделами еще соседствует незначительное количество менее престижных строений. Стоимость квадратного метра здесь значительно выше, чем в других районах центра, и доходит до 50 тыс. долл.

Арбатские переулки для любого москвича имеют особое психологическое значение: этот район многократно воспет в прозе и стихах, и традиционно считается Меккой творческой интеллигенции. Здесь сохранилось множество малоэтажных особняков и дорогих доходных домов — памятников истории и культуры, хотя немало зданий XX века — от сталинских домов до панельных девятиэтажек. Хорошо развита инфраструктура, практически нет промышленных сооружений. Арбат привлекателен для девелоперов — там активно возводят новые элитные клубные дома, хотя главный акцент сделан все же на реконструкции существующей застройки. Стоимость «квадрата» от 6 до 30 тыс. долл.

Один из самых перспективных районов на рынке элитной недвижимости. Здесь есть дома ЦК, сталинки, старинные особняки и новые элитные здания. Коммуналки кое-где еще не расселены. Район выгодно отличается от других территорий центра столицы большим количеством зелени. Особенно престижны дома с видом на пруды. Инфраструктура на Патриарших развита прекрасно. Застройка здесь идет небыстро, и в будущем район в большей степени, чем другие престижные места обещает сохранить дух старой Москвы. Стоимость квадратного метра жилплощади — от 8 до 30 тыс. долл.

Интерес москвичей к Тверской и ее окрестностям стабилен и объясняется близостью к Кремлю, развитой инфраструктурой, статусом улицы как главной знаковой магистрали столицы. Инфраструктура района ориентирована в основном на туристов, цены на повседневные товары выше, чем где бы то ни было в ЦАО, концентрация офисов высокая. Днем на Тверской и прилегающих к ней улочках в несколько раз больше людей, чем на самом деле здесь проживает. Автомобильные пробки стали привычным явлением даже в маленьких переулках, а парковочные места ценятся на вес золота. Жилой фонд составляют в основном доходные и сталинские дома. Объемы жилья в новых элитных зданиях незначительны, в основном тут реконструируют старинные дома. Тверской район остается туристическим центром города. Строительство современных зданий здесь не является приоритетной задачей. Стоимость квадратного метра от 7,5 до 25 тыс. долл.

Район включает Фрунзенскую набережную. Она издавна считается престижной, что неудивительно. Ведь отсюда открывается замечательный вид на ЦПКиО им. Горького и Нескучный сад, крупные исторические зеленые зоны — сад Мандельштама, усадьбу Трубецких. Здесь много памятников архитектуры. Экологическая ситуация в этих местах немного лучше, чем в других районах ЦАО. Жилой фонд, сформированный в основном сталинской застройкой и ведомственными домами, находится в хорошем состоянии, поэтому новые здания здесь возводят не очень активно. Исключение сделано только для клубных домов класса de luxe. Стоимость квадратного метра от 6 до 30 тыс. долл.

Чистые пруды — один из самых любимых москвичами районов ЦАО. Исторически сложившаяся застройка здесь чрезвычайно неоднородна. Некоторые дома находятся, мягко говоря, в неудовлетворительном состоянии. Сегодня стоимость жилья в этих местах немного ниже, чем в других знаковых центральных районах. Здесь полностью отсутствуют промзоны, но в окрестностях Чистых прудов сохранилось заметное количество коммуналок. В ближайшее время планируется активное освоение района девелоперами и реконструкция зданий, имеющих историческую ценность. Стоимость «квадрата» от 4,5 до 15 тыс. долл.

Замоскворечье — перспективный район, который в будущем обещает стать вторым Арбатом. Здесь хорошо развита инфраструктура и транспортная система. Украшает район Водоотводный канал. В Замоскворечье расположены Третьяковская галерея, множество храмов и памятников архитектуры. Существующие промышленные предприятия предполагают постепенно вывести за пределы района. По большей части старая застройка Замоскворечья была малоэтажной, к настоящему времени здания износились, и темпы сноса и сооружения новых домов очень высоки. Активно возводят здесь и офисные здания, часто это реконструированные или заново возведенные доходные дома. Встречаются в продаже особняки и усадьбы. Особенно ценятся дома на набережных, площадках, откуда открывается вид на Кремль и храм Христа Спасителя. Но следует иметь в виду, что приобретать в районе недорогую недвижимость в неотремонтированном дешевом здании опасно, потому что в ближайшие годы темпы строительства намечено увеличить. Стоимость квадратного метра от 5 до 25 тыс. долл.

Этот старомосковский район — место концентрации дорогих магазинов, модных ресторанов и ночных клубов. Именно здесь расположены ЦУМ и улица бутиков Третьяковский проезд, комплекс «Детский мир». Застройка в основном представлена доходными домами начала века и старомосковскими особняками, многие из которых до сих пор находятся в неудовлетворительном состоянии, а также добротными сталинскими домами. Улицу Кузнецкий мост планируют сделать пешеходной, таким образом повысив ее статус. Новые дома можно сосчитать по пальцам, поскольку большая часть старой застройки является памятниками архитектуры. В основном в продажу поступают квартиры старого фонда, их стоимость варьируется от 6,5 до 15 тыс. долл. за 1 кв. м.

Этот район наиболее озелененный: именно здесь расположены Нескучный сад и ЦПКиО им. Горького. Уже в начале 90-х отсюда было выведено 16 промышленных предприятий. В ближайшее время намечено выведение завода «Красный Октябрь» и реализация на его основе проекта «Золотой остров» — здесь появится уникальный многофункциональный комплекс, цены на квартиры в котором, по предварительным оценкам, от 20 тыс. долл. за 1 кв. м. В районе множество учреждений культуры и науки, включая Центральный дом художника и знаменитую Пироговскую больницу. Архитектурная застройка сформирована в основном зданиями сталинской эпохи и доходными домами, много и кирпичных строений середины — конца XX века, старинных купеческих усадеб и палат. Новые здания возводят точечно, потому что найти площадку очень сложно. Поэтому все дома элитные и дорогие. Стоимость «квадрата» от 5 до 25 тыс. долл.

Район замечателен тем, что в этих местах до сих пор сохранилась двух-, трехэтажная застройка середины XIX века, узкие улочки, необычные перепады рельефа. Район страдает от транспортных перегрузок и, соответственно, экологических проблем. В целом территория Цветного бульвара — Сретенки еще не освоена в достаточной мере девелоперами, хотя здесь есть новые престижные дома. Стоимость квадратного метра от 5,5 до 25 тыс. долл.

Спокойный район, на территории которого расположено множество культурно-образовательных и деловых учреждений. Застройка образована доходными домами «средней руки», сталинскими постройками, кирпичными многоэтажками советского времени, есть и старинные купеческие особняки. В настоящее время здесь возводят обекты бизнес- и экономкласса, вблизи станции метро «Маяковская» строят несколько элитных домов. В районе хорошо развита инфраструктура, много зелени, не так выражена проблема парковочных мест. Стоимость квадратного метра от 5 до 20 тыс. долл.

Район Пресни обладает развитой инфраструктурой, однако благодаря своему положению за пределами Садового кольца входит в категорию недорогого центра. Застройка сформирована зданиями всех эпох, среди которых большая часть «сталинские», ведомственные, современные панельные, дешевые доходные дома, брежневки; выделяется высотка на Баррикадной.

Возводимое в районе новое жилье относится к бизнес- или даже экономклассу. Рядом с Пресней идет строительство делового центра «Москва-Сити», что может резко повысить престижность района в ближайшем будущем. Стоимость квадратного метра от 4 до 13 тыс. долл.

Исторически Таганка — рабочий район. Здесь много промзон, практически отсутствуют дореволюционные здания, немного и сталинской архитектуры. Район позиционируется как дешевый центр. Однако хорошей репутацией традиционно пользуются Котельническая набережная и угол между Яузским бульваром и Серебрянической набережной — здесь и зелени больше, и застройка получше, и цены повыше.

В будущем после вывода промзон Таганку планируют превратить в современный район бизнес-класса с большим количеством как офисной, так и жилой недвижимости. Стоимость квадратного метра от 3,8 до 12 тыс. долл.

Район, которому долгое время не уделялось должного внимания, постепенно возрождается и обещает стать добротным недорогим центром, а то и перейти в более высокую категорию. Сегодня здесь осваивают площадки под дома бизнес- и экономкласса, восстанавливают Лефортовский парк. В данный момент большую часть застройки занимают панельные и блочные дома с незначительным количеством ветхих старинных особняков и доходных домов. При этом деловая жизнь района весьма активна. Здесь расположено множество офисов, небольших предприятий, Московский государственный технический университет им. Баумана. Стоимость квадратного метра от 4 до 8 тыс. долл.

Сегодняшние тенденции рынка вторичного жилья ЦАО

По мнению большинства экспертов рынка недвижимости, за стагнацией (осенью 2007 года — весной 2008 года) должен последовать медленный, но неизбежный рост цен и еще более заметный отрыв стоимости жилья в ЦАО от стоимости квартир в других районах Москвы. По одним оценкам ожидается ежемесячное повышение цен в ЦАО на 1–1,5%, по другим — уже к началу 2008 года стоимость «квадрата» подскочит на 20%. Сегодня средняя цена квадратного метра жилплощади в ЦАО составляет, по оценкам аналитической службы IRN, 6,188 тыс. долл., что в 1,2–2,1 раза превышает аналогичный показатель по остальным округам Москвы. Квартиры в ЦАО всегда будут в цене, в их пользу говорит историко-архитектурное окружение, не имеющее аналогов в других округах столицы.

Региональный информационнный портал КМВ :: Квартира в центре Москвы. Обзор вторичного рынка

Квартира в центре Москвы. Обзор вторичного рынка