Кредит по-соседски...

Российские банки не выдают целевые ссуды на покупку жилья в ближнем зарубежье. Но можно оформить «обходной» заем или обратиться к кредиторам по месту расположения жилплощади.

Однако выход все же есть. Чтобы обзавестись недвижимостью в соседней стране, можно воспользоваться альтернативной схемой: под залог московской квартиры или дома в Подмосковье заемщик получает нецелевой кредит и уже на эти деньги покупает жилье в другом государстве. «В нашем банке долларовый кредит на любые цели под залог недвижимости на 15 лет можно взять под 12%. Ставка окажется выше на один процентный пункт, чем по ипотечным схемам», – говорит директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка (РИБ) Алексей Дорош. Разница в один пункт для ипотечных сделок, безусловно, ощутима. Скажем, при ипотечной программе в РИБе на сумму $750 тыс. с первоначальным взносом в 10% и сроком 15 лет заемщик в финале выплатит около $1,53 млн. Нецелевой кредит на ту же сумму, взятый под 12%, в итоге выльется в $1,62 млн. То есть клиент переплатит лишние $90 тыс. «Но при этом мы не требуем никаких подтверждающих документов о целевом использовании ссуды», – уточняет Алексей Дорош. $750 тыс. в данном случае – максимальная сумма нецелевого кредита, причем она должна составлять не более 70% от стоимости жилья. Вместе с тем этих денег хватит, чтобы, например, приобрести пять двухкомнатных квартир в центре Ялты ($128 тыс. за каждую).

В некоторых случаях, используя более сложную схему, заемщик может убить двух зайцев: не только приобрести квартиру за рубежом в кредит, но и сэкономить на процентах. «Например, в Прибалтике оформить ипотеку иностранцу будет невозможно, если на момент обращения за ссудой он не владеет там недвижимостью, – рассказывает Игорь Жигунов. – Под залог московской квартиры наши сограждане берут нецелевой кредит в российском банке. На эти средства они приобретают жилье в Прибалтике, а затем под залог зарубежной недвижимости оформляют ипотечную ссуду в местной кредитной организации под низкую ставку – 4–6% годовых и погашают дорогой российский заем».

Ищите местных поручителей. Нет универсальных рекомендаций, в какой банк – российский или иностранный – лучше обращаться потребителю, желающему купить квартиру в ближнем зарубежье. Слишком много факторов здесь нужно учитывать. Один из самых главных, уверяет Алексей Дорош, – гражданство заемщика: «Если у вас двойное гражданство, выгоднее получить заем по месту нахождения объекта недвижимости. А когда ссуду берет нерезидент, лучше кредитоваться в России». Так проще подтвердить доход, пройти проверку на платежеспособность и получить приемлемую ставку по кредиту.

Россиян, которые пытаются оформить ипотеку на территории той страны, где приобретают квадратные метры, ждут сложности уже на этапе рассмотрения заявки: «Не все банки работают с нерезидентами. Но если кредитная организация принимает решение в пользу такого заемщика, она обычно требует поручительство гражданина, зарегистрированного и проживающего на территории Украины», – говорит начальник отдела розничных кредитных продуктов Укргазбанка Дмитрий Замотаев. «Для банка наличие поручителя станет определяющим фактором в вопросе принятия положительного решения о выдаче ссуды», – соглашается заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Укрсоцбанка Владислав Королев.

Ссуда с видом на жительство. В целом, отмечают собеседники «Ф.», зарубежные банки не слишком охотно кредитуют граждан других стран. Хотя теоретически, если заемщик соответствует необходимым критериям, а источники его дохода прозрачны, рассчитывать на заем все-таки можно. «Обычно в банках достаточно жесткие требования к иностранным заемщикам, кредитные организации стараются кредитовать только резидентов. Ставки могут быть ниже, чем в России, но получить ссуду зачастую проблематично», – комментирует Алексей Дорош.

Одной из самых либеральных «соседских» стран в этом отношении считается Украина. По словам Дмитрия Замотаева, иногда иностранным клиентатам даже разрешают предоставить в качестве залога российскую недвижимость.

«Для себя я определил три группы заемщиков-иностранцев, которые берут ипотеку в нашей стране. Первая группа – это те, кто имеет на Украине родственников, вторая – люди, приобретающие квартиры в курортных городах, третьи – ведут бизнес на территории нашей страны и приобретают жилье с целью избавить себя от расходов на гостиницу», – говорит Владислав Королев. Проще всего получить ссуду в украинском банке представителям первой и третьей группы. «У одних здесь корни (и, соответственно, поручители), другие прозрачны для банков, поскольку их бизнес легко проверить. Самая сложная – вторая группа», – добавляет эксперт.

Казахстанские банкиры более осторожны. «Наши банки выдают ипотечные кредиты гражданам ближних государств только при условии, что у тех есть вид на жительство, – говорит проектный менеджер департамента продуктовых менеджеров Темiрбанка Татьяна Кенжибаева. – Получить кредит в Казахстане без него невозможно».

Белорусские банки еще более категоричны. «Согласно стандартным требованиям, заемщик нашего банка – ипотечный ли он берет кредит или какой-либо другой – обязательно должен являться гражданином Белоруссии», – рассказывает директор департамента по работе с частными клиентами Приорбанка Дмитрий Фролов. По его словам, кредитная организация крайне осторожно относится даже к резидентам страны, работающим за рубежом. «Мы очень тщательно проверяем их источники доходов и платежеспособность», – говорит банкир.

Некогда Приорбанк (входит в группу Raiffeisenbank) работал с нерезидентами, но после случая с россиянином, который взял кредит, отказался платить и вернулся на родину, – прекратил эту практику. «Мы вынуждены были искать заемщика, ездить по российским судам», – вспоминает Дмитрий Фролов. Он отмечает, что некоторые белорусские банки работают с гражданами других стран, имеющими вид на жительство, но эта практика не носит массовый характер и является, скорее, исключением.

Местные порядки. Лояльные украинские банкиры уверяют, что ставки кредитования для нерезидентов не будут отличаться от тех, что предлагаются гражданам страны. Если взять top-10 крупнейших украинских банков, то долларовую ипотечную ссуду на покупку жилья на «вторичке» предоставят под 12–13,5% годовых (в России ипотеку в долларах можно оформить под 9–10%).

Первоначальный взнос, скорее всего, российскому заемщику придется внести солидный – не менее 30% от стоимости жилья. Отметим: многие финучреждения Украины для резидентов уже не требуют выплаты аванса, а если первоначальный взнос необходим, он составляет 10–20%.

Возврат к списку