Региональный информационнный портал КМВ :: Ипотечные банки играют на понижение

Ипотечные банки играют на понижение

 

Уже более полугода рынок недвижимости находится в состоянии стагнации: цены плавно снижаются. Некоторые категории жилья продаются уже на 10–15% дешевле, чем несколько месяцев назад. Риэлтеры говорят об уменьшении платежеспособного спроса и количества сделок. Но, несмотря на выжидательную позицию покупателей жилья, участники ипотечного рынка утверждают, что число заявок на жилищные кредиты в этих условиях только растет.

Эхо минувшего года

Прошлогодний галоп цен на московское жилье имел для рынка ипотеки неоднозначные последствия. С одной стороны, накопления людей, достаточные для первоначального взноса по ипотеке, на фоне удорожания жилья очень быстро обесценивались, и банки теряли потенциальных клиентов. К тому же стоимость 1 кв. м росла так быстро, что почти две трети заемщиков, одобренных банком, не использовали кредит — они просто не успевали подобрать себе жилье. Количество заявок росло, но число заемщиков стремительно сокращалось. В связи с этим банки были вынуждены менять программы «под рынок» — снижать первоначальный взнос, сокращать сроки рассмотрения и т. п. В то же время рост цен сыграл и на руку ипотеке, так как подстегнул очень многих потенциальных покупателей выйти на рынок, пока еще хоть что-то можно купить. Часть людей, которые еще недавно могли себе позволить приобрести квартиру без кредита, были вынуждены либо умерять потребности, либо идти в банк.

В 2007 году ситуация изменилась кардинально. Сегодня ипотечные заемщики могут без особых проблем выбрать подходящую жилплощадь, и они уже не будут «последними в очереди», так как само понятие очереди отсутствует. Сейчас уже почти половина одобренных банком клиентов в итоге берут кредит. И хотя, по словам риэлтеров, спрос на жилье в первом полугодии постоянно снижается, кредиторы на нехватку клиентов не жалуются. Рост объемов и числа выданных кредитов на жилье отметили в Сбербанке, Русском ипотечном банке, Райффайзенбанке и других. По словам директора департамента продаж брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования» Павла Комолова, объем полученных с помощью НБИК кредитов на конец мая текущего года был равен общему объему за 2006 год.

Есть и обстоятельства, омрачающие картину светлого ипотечного будущего. Скачок цен создал вполне реальной потолок для роста объемов ипотеки. Как заявил недавно председатель Счетной палаты РФ Сергей Степашин, «в связи с беспрецедентным ростом цен на недвижимость покупательная способность населения в приобретении жилья с помощью ипотеки в последние два года снизилась в среднем на 30%». И, как замечают многие участники рынка, рост объемов ипотеки в последние месяцы идет не столько за счет числа заемщиков, сколько за счет увеличения сумм кредитов. «Если средний размер кредита еще год назад составлял около 70 тыс. долларов, то теперь 120 тыс. и выше. Но и эта сумма говорит о том, что нынешние клиенты — люди либо улучшающие свои жилищные условия, либо имеющие значительные накопления. Представители среднего класса с зарплатой 2–3 тыс. долларов остались за бортом ипотеки. Брать 150 тыс. долларов на “плохую панель” они не хотят, а кредиты на большую сумму им недоступны», — жалуется один из банкиров. Участники ипотечного рынка чувствуют этот потолок и ощущают растущую конкуренцию. Поэтому первое полугодие 2007 года не в меньшей степени, чем предыдущее, было отмечено чередой демонстративных движений навстречу клиенту.

Дольше и дешевле 
 
Два наиболее ярких события, которые минувшее полугодие принесло на ипотечный рынок, — это увеличение срока кредитования до 40 лет и введение низких (от 6%) процентных ставок. Увеличение срока кредитования до 40 лет, объявленное Росевробанком с 1 мая, вполне в духе западных традиций. В США и Европе долгосрочные кредиты, которые могут в отдельных случаях даже переходить по наследству, давно стали нормой. «Банки, предлагающие такие ипотечные программы, предполагают, что большинство высокооплачиваемых менеджеров продолжают активно работать и после достижения пенсионного возраста, многие имеют свой бизнес», — поясняет начальник департамента по работе с физическими лицами Газпромбанка Анна Горячева. Да, если подумать, то для банка на самом деле риск при таком сроке не слишком увеличивается. Хотя бы потому, что всегда остается залог в виде квартиры. А вот для заемщика полезность этого новшества сомнительна. С одной стороны, при более долгом сроке займа ежемесячный платеж уменьшается за счет «размазывания» суммы, и человек может позволить себе взять больший кредит. Но при этом процентная ставка за пользование кредитом на долгие сроки, как правило, выше, и итоговая переплата за жилье увеличивается более чем в три раза. Так, если человек покупает сейчас квартиру за 150 тыс. долларов и берет в Росевробанке кредит 135 тыс. долларов на 40 лет под 12%, то, согласно калькулятору банка, к концу срока он выплатит за свое жилье… 667 тыс. долларов.

Еще один момент — получить кредит на 40 лет может лишь заемщик, которому не более 25 лет, ведь, по словам представителей Росевробанка, заем дают при условии, что возраст человека на конец срока погашения кредита не превысит 65 лет. «Уровень зарплат молодых специалистов невысок, поэтому даже при кредите на 40 лет вряд ли сумма займа будет значительной. А тридцати-, сорокалетние специалисты смогут взять кредит на 20–30 лет. Такие займы предлагают большинство участников рынка и по более низким ставкам», — уверяют конкуренты Росевробанка.

Другой яркий шаг полугодия — введение беспрецедентно низких ставок. Банк Москвы в мае этого года начал выдавать кредиты в швейцарских франках и японских иенах под 7 и 6,5% годовых соответственно. Правда, если заемщик берет кредит на новостройку или не может предоставить справку о доходах по форме 2?НДФЛ, ставка увеличится на 0,5%. Но даже в этом случае итоговая ставка будет ниже среднерыночного уровня (10% годовых в долларах). Большинство конкурентов Банка Москвы считают, что новшество не получит широкого распространения. «Спрогнозировать поведение курса швейцарского франка или иены, по мнению аналитиков валютного рынка, сложно. Так что со временем россияне могут столкнуться с теми же проблемами, что и граждане Восточной Европы, где дешевые займы в иностранной валюте крайне популярны. Колебания курса могут потребовать потратить приличную часть семейного бюджета на платежи по кредиту, а в другой раз, наоборот, оставить заемщику дополнительные средства», — предполагает Анна Горячева. Директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош предупреждает, что заемщикам придется ежемесячно сталкиваться с необходимостью конвертации валют, что существенно повысит реальную ставку. «Тем не менее такие продукты могут быть популярны при краткосрочном кредитовании у финансово грамотной части наших сограждан», — считает он. Еще одно возражение против кредитования в швейцарских франках — возникновение налога на материальную выгоду: разница между банковской ставкой и ставкой, указанной в Налоговом кодексе РФ (три четверти ставки рефинансирования ЦБ для кредитов в рублях и 9% — в валюте), будет облагаться подоходным налогом. Однако в Банке Москвы обещают, что даже с учетом налоговых выплат и конвертации, воспользовавшись новыми условиями, заемщик сэкономит до 500 тыс. рублей с каждого миллиона рублей полученного кредита. Кроме того, вероятно, что в ближайший год в Налоговый кодекс будут внесены изменения, которые избавят заемщика от этого странного обязательства — платить налог с кредита. Во всяком случае, предложение об уменьшении и отмене налога в отношении дешевых кредитов уже одобрено бюджетным комитетом Госдумы.

Можно ожидать, что к осени ирония конкурентов поутихнет, а опыт кредитования в редких для нашего рынка валютах возьмут на вооружение и другие банки. Кстати, уже сейчас Инвестсбербанк также предлагает своим клиентам кредитование в швейцарских франках, правда, под 9–9,2% годовых. Впрочем, на таком уровне долго оно не продержится. По словам исполнительного директора дивизиона розничного бизнеса Инвестсбербанка Ласло Чука, новая программа, которая будет запущена осенью, позволит уменьшить ставки до предела, заявленного Банком Москвы, но при этом избавит заемщика от необходимости платить налог. «Мы рассчитываем сделать такой продукт, по которому сам банк будет перечислять налоги за клиента», — говорит Ласло Чука.

Почти одновременно с Банком Москвы ударить по цифрам решил и Независимый строительный банк (НСБ), предложивший рублевые кредиты на покупку жилья в возводимых компанией СУ-155 домах по беспрецедентно низкой ставке — 8% годовых в рублях. Но действовать она будет лишь до момента заключения договора купли-продажи квартиры, то есть в течение двух-трех лет. После же оформления квартиры в собственность ставку по кредиту приравняют к ставке рефинансирования ЦБ плюс 5% (то есть 15,5%). В то же время, если клиента это не устроит, по словам представителей строительной компании, он сможет перейти в другой банк без каких-либо штрафных санкций. Опыт НРБ может стать переломным в отношении кредитования рынка новостроек. До недавнего времени большинство банков очень избирательно относились к объектам на этапе строительства, покупку которых они готовы были кредитовать, но по более высоким ставкам, чем «вторичку». Рост конкуренции, похоже, стимулирует банки к большей лояльности, а затянувшаяся стагнация на рынке жилья и замедление продаж мотивируют застройщиков искать новые пути, как расшевелить клиентов. Так, по данным Павла Комолова, программы кредитования строящихся коттеджей и многоквартирных домов к концу года появятся еще у трех-пяти банков.

Продолжение банкета

Большинство остальных изменений этого полугодия вряд ли можно назвать новациями в полной мере. Все они являются лишь продолжениями тех трендов, которые начались еще год назад. Например, банки все увереннее обосновываются на рынке загородной недвижимости и земли, хотя еще год назад взять кредит под залог покупаемого дома или участка было проблематично. Директор по ипотеке «Миэль-брокериджа» Юлия Вербицкая подтверждает, что рынок загородной недвижимости активизировался и, как следствие, возросла потребность в ипотечных кредитах. «Думаю, что до конца года наиболее интенсивно будет развиваться именно этот сегмент ипотеки — кредитование первичной и вторичной загородной недвижимости», — замечает она.  
 
Еще одна закономерная тенденция — более плотное сотрудничество с брокерами и риэлтерами. Как сообщили в «Миэль-брокеридже», согласно экспертным оценкам, к концу 2006 года брокерские компании завоевали в совокупности около 25% доли ипотечного рынка Москвы по количеству привлеченных клиентов. «Планируется, что к декабрю 2007 года эта доля увеличится до 50%, то есть брокеры играют все большую роль», — замечает Юлия Вербицкая. Банки подталкивает к партнерству растущая конкуренция, и они заинтересованы в дополнительных источниках продаж своих кредитов. Кроме того, сами брокеры проводят очень активную пиар-деятельность: начинают предлагать клиентам не просто посреднические услуги, но и дисконты, льготные условия в банках-партнерах. «Агентству это тоже выгодно, поскольку банки готовы оказывать дополнительные преференции нашим клиентам. Они могут получить значительные скидки, например на комиссию банка или даже на саму ставку, либо предоставить особые условия выдачи кредита, которые оговариваются в каждом конкретном случае между партнерами — банком и агентством недвижимости», — рассказывает руководитель направления ипотечного кредитования «МИАН — агентство недвижимости» Владимир Мильдзихов. Дальше всех в продвижении своих услуг пошла, пожалуй, компания «Фосборн Хоум». Фирмы, специализирующиеся на продаже недвижимости, будут направлять в «Фосборн Хоум» клиентов, нуждающихся в ипотечном кредите. За каждую «голову» брокер готов выплачивать партнерам комиссию в размере 0,5% от займа, а клиенты в таком случае станут обслуживаться бесплатно. Подобные партнерские программы будут действовать и с банками: в их рамках банк-кредитор оплачивает услуги брокера за клиента, которого тот к нему привел. На Западе такая модель взаимодействия очень распространена, но для России это нонсенс. Пока на подобный эксперимент решились только три банка: Инвестсбербанк, Ай-Си-Ай-Си-Ай Банк и Первый чешско-российский банк.

Смена курса

Банки с завидной регулярностью объявляют об очередном снижении ставок на полпроцента, об уменьшении первоначального взноса (до 5–10%) или о совместной акции с брокерами, по которой клиенты смогут сэкономить на комиссиях «целую» тысячу рублей. Многие из участников сами признают, что большая часть «изменений» носит рекламный характер, призванный привлечь внимание потребителей, но на деле не дает заемщику никакой реальной выгоды. «Установление единой ставки на большие сроки кредитования — пожалуй, единственное новшество, полезное для заемщиков, тогда как все остальные более представляют собой маркетинговые ходы», — считает Алексей Дорош. Условия кредитования постепенно стандартизируются: принципиальных отличий между программами разных банков становится меньше. Средняя ставка сегодня составляет 10% в валюте и 12% в рублях. Те, кто еще не опустился до этого уровня, продолжат снижать ставки, однако большинство игроков на рынке ипотеки поведут борьбу в иной плоскости. В первую очередь в сфере ипотечного сервиса. При прочих равных условиях клиенты начинают больше внимания обращать на такие вещи, как удобство обслуживания, количество отделений и т. п. Также банки начинают все больше задумываться над необходимостью реформировать не только формальный сервис, но и свое отношение к заемщикам. Поскольку именно сейчас стала очевидной еще одна характеристика российского ипотечного рынка — недоверие и страх потенциальных клиентов. На эту тему нет официальных исследований, но большинство профессиональных участников рынка — как банковских специалистов, так и брокеров — на своем опыте делают вывод, что именно страх сегодня является одним из основных сдерживающих факторов для потенциальных клиентов. Они не доверяют банкам, ожидают подвоха в виде скрытых комиссий или иных сборов, а кроме того, людей пугает и мысль о возможных трудностях, которые помешают им выплачивать кредит. У нас, в отличие от Запада, до сих пор отсутствует та социальная «подушка» в виде бесплатного жилья, предоставляемого человеку в случае дефолта по кредиту. А народная поговорка «От сумы да от тюрьмы не зарекайся» крепко сидит в общественных архетипах.

Возврат к списку