На первой полосе | Авто (мир автомобилей) | Hi-Tech | Деньги. Инвестиции. Кредиты | Работа и карьера | Семья и дом | Спорт, туризм и отдых | Я ль на свете всех милее ? | Мужикам всех стран... | Недвижимость | Наука и образование | Исследования и обзоры | Странности и причуды | ТОПы (супер-рейтинг) | С юмором по жизни...
17.07.2007 Кооперативная рулетка...Покупать квартиру с помощью жилищного кооператива рискованно: можно остаться и без жилья, и без денег. Надо выбирать те кооперативы, которые регулируются государством. Согласно закону 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах (ЖНК)», все кооперативы, привлекающие деньги населения, еще до 1 марта 2006 года должны были либо перерегистрироваться в ЖНК, регулируемые государством в лице Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), либо прекратить работу с частными инвестициями. Однако большинство существующих жилищных кооперативов продолжило свою работу в форме потребительских ипотечных кооперативов (ПИК), существование которых допускает Гражданский кодекс, где есть отдельная статья «Потребительские кооперативы». Ненужное изобилие
Сейчас в России, по данным государственного реестра юридических лиц, который ведет Федеральная налоговая служба, действует около четырех тысяч организаций, в названии которых встречается словосочетание «жилищный кооператив». Реестр ЖНК ведет ФСФР – их насчитывается всего 114 штук. Разобраться во всех «кооперативных» нюансах под силу разве что юристу. Поэтому граждане продолжают делать рискованные инвестиции. «Вступила в кооператив в сентябре 2005 года, внесла 50% от стоимости квартиры сразу, – рассказывает москвичка Наталья. – По договору через 13 месяцев я должна была получить ссуду. В ноябре 2006 года позвонила напомнить, что пришло время работать с риэлтором, мне сказали, что переведут на подбор жилья в течение месяца. Ждала еще три месяца – наконец перевели. Но выяснилось, что ссуду мне выделят только в апреле этого года. Но денег до сих пор нет. В итоге я уже заплатила больше 80% от стоимости жилья, а никаких документов, подтверждающих мои права на жилплощадь, не имею». Деньги
Закон не писан
Согласно ст. 4 закона № 215, по своим обязательствам перед пайщиками и другими (внешними) кредиторами ЖНК отвечает своим имуществом, в том числе и приобретенными квартирами. Порядок наложения взыскания определяется 119-м законом «Об исполнительном производстве». Чтобы максимально обезопасить пайщика, который за счет кооператива уже купил жилье, но еще не стал собственником (это происходит после окончательного погашения ссуды), в ЖНК советуют быстрее рассчитаться по заемным средствам. Для стимулирования этого процесса в ЖНК, как правило, предусмотрены скидки. Например, процентная ставка за пользование ссудой для тех, кто гасит ее досрочно, снижается до 1% в год в отличие от 3–5% для всех остальных. Для пайщиков потребительских ипотечных кооперативов риски еще больше: ведь для ПИК законы не писаны. Единственной гарантией сохранности инвестиций и приобретения жилья является устав организации. Чтобы соблюсти баланс между привлеченными средствами и выданными на приобретение жилья ссудами, нужен постоянный приток новых членов. Как написано на сайте ПИК «Строим вместе», «Потребительский ипотечный кооператив – это постоянно воспроизводимый процесс... Очевидно, что это бесконечный цикл...», далее сообщается, что привлечено новых пайщиков более семи тысяч человек, а почти пять тысяч сегодня выплачивают ссуды, т. е. сохраняют за собой членство в кооперативе. При этом «Строим вместе» активно приглашает в свои ряды новых пайщиков. Но именно бесконечность является основным признаком финансовой пирамиды. Не случайно 215-й закон ограничивает число членов жилищного кооператива: минимум – 50, а максимум – пять тысяч пайщиков. Другой закон – «О кредитных потребительских кооперативах граждан» (ПИК формально не является кредитным, но все-таки причисляет себя к потребительским кооперативам) гласит, что число членов КПК не может быть менее чем пятнадцать и более чем две тысячи человек. Без малого год назад вступил в силу приказ ФСФР «Об утверждении порядка представления жилищными накопительными кооперативами ежеквартальной отчетности о соблюдении нормативов оценки финансовой устойчивости». Этот документ обязывает ЖНК, а также иные организации, привлекающие частные инвестиции граждан на покупку или строительство жилья, отчитываться буквально за каждый шаг и каждую копейку. ПИК как раз и является «иной организацией». Однако ПИК перед ФСФР вообще никак не отчитывается, а своим пайщикам сообщает, как правило, всего несколько цифр. Например, интернет-отчет ипотечного кооператива «Общее дело» за июнь 2007 г. выглядит так: кол-во членов – 1747, кол-во купленных квартир – 1045, кол-во квартир в подборе – 87, кол-во внесенных авансов на покупку квартир – 51. Получить какие-либо комментарии от представителей ПИК не удалось – по указанным на сайтах контактным телефонам отвечают диспетчеры, которые сообщают, что руководство в длительной командировке, а в общении с прессой они не заинтересованы. В лучшем случае предлагают писать письма, на которые, впрочем, тоже никто не отвечает. «Мне непонятно, почему люди вообще несут деньги в ПИК, – удивляется юрист Антон Монин. – Закон гласит: кто из жилищных кооперативов не преобразовался в ЖНК, подлежит ликвидации. А, следовательно, все сделки любого ПИК ничтожны. Включая взносы и займы членов». Решение
«Почти год назад мы вносили на рассмотрение Госдумы поправку к 215-му закону, – говорит Анна Меньшикова. – Суть ее заключалась в том, чтобы разрешить добросовестным ЖНК инвестировать в строительство основную часть своего капитала, а не 20%, как разрешается сегодня. Тогда накопления пайщиков получили бы реальную защиту от обесценивания и снизились бы риски. Однако пакет изменений отклонили. По моему мнению, сейчас вообще никто не собирается рассматривать и принимать поправки, не говоря уже об отдельном законе о ПИКах: не та политическая ситуация».
КОММЕНТАРИИ
Как работают жилищные кооперативы
Идея солидарного участия проверена временем и миллионами людей. Независимо от названия, схема работы любого ЖК примерно одинакова. Предполагается, что, становясь пайщиком кооператива, человек делает вступительный взнос (размер определяется уставом, как правило, не более 0) и некоторое время продолжает копить деньги за счет ежемесячных отчислений (размер рассчитывается исходя из финансовых возможностей и конечной цели пайщика). После того как на личном счете пайщика накоплено от 30 до 50% среднерыночной стоимости недвижимости, оставшаяся часть выдается в виде ссуды из общей кассы кооператива. Приобретается жилье, человек живет в новой квартире и ежемесячно выплачивает долг. Все жилищные кооперативы считаются некоммерческими организациями, т. е. не имеют права что-то покупать, продавать, вкладывать деньги пайщиков в ценные бумаги и т. д. При нехватке собственных средств кооператив может взять банковский кредит (для ЖНК общий размер заемных средств не должен превышать 40% от стоимости имущества кооператива). Кооператив имеет право инвестировать в строительство жилых домов (для ЖНК объем инвестиций не должен превышать 20% от стоимости имущества), «Члены ПИК заключают договор, а члены ЖНК оформляют отношения с кооперативом путем подачи письменного заявления, – объясняет Александр Бескровный из ФСФР. – В ЖНК квартира оформляется в собственность после полного погашения стоимости пая, а в ПИК квартира становится собственностью пайщика сразу, но до выплаты ссуды находится в залоге у кооператива».
|