Южный берег Крыма проплывает мимо...

Неизвестно, что больше движет нашими соотечественниками, массово скупающими крымскую недвижимость, – тоска по утраченному страной полуострову или стремление иметь свой домик у моря в ближнем зарубежье. Но факт остается фактом: по данным информационно-аналитического портала Guide to Property, 45% покупателей недвижимости в Крыму – россияне...

Главный плюс Крымского полуострова – его местоположение. Крым является ближайшим и наиболее легко достижимым курортом для россиян. И хотя полуостров уже давно не «всесоюзная здравница», популярность его не падает, а, наоборот, с каждым годом растет. Природа Крыма многообразна. Более двадцати климатических зон, равнина и песчаные пляжи на востоке и западе, горы, леса и преимущественно галечные пляжи на юге, разный ландшафт, климат, температура и чистота моря – все эти факторы оказывают влияние на стоимость недвижимости на полуострове. Учитывая туристическую привлекательность Крыма, богатые рекреационные ресурсы, ликвидный коттедж здесь становится не только местом постоянного проживания, но и надежной статьей дохода. Кроме того, собственный дом в Крыму – это еще и замечательное место для отдыха, куда можно отправить семью на лето или приехать с деловыми партнерами.

Если в других регионах Украины пиковыми периодами на рынке недвижимости считаются осень и весна, то в Крыму интерес к жилым домам начинает возрастать летом, когда полуостров наводняют отдыхающие. Приблизительно 60% новостроек выкупается во время курортного сезона. Сезонные колебания составляют примерно 20%. Площадь наиболее ликвидных домов в Крыму с каждым годом уменьшается и приближается сегодня к 250–350 кв. м. При этом 60% российских покупателей интересует дом или коттедж в Крыму не более двух этажей с придомовым участком от 15 до 40 соток и более. Цены на крымскую недвижимость в значительной степени зависят от близости объекта к морю и вида, открывающегося из окон. Вид на волны может оказаться в полтора раза дороже самого живописного, но не морского. Наиболее востребованные покупателями варианты – дом у моря с собственным пляжем или рядом с береговой полосой или коттедж в горных районах, предгорьях с уникальной, практически заповедной природой.

При этом спрос смещается от индивидуальных коттеджей и массивов хаотичной застройки к поселкам, реализованным по единой архитектурной концепции строительства, которая предусматривает обязательное наличие всего комплекса коммуникаций, сферы услуг, охраны, зоны отдыха, зоны зеленых насаждений. Уже сегодня цены квадратного метра в коттеджном поселке, стартуя от 1500 дол., достигают 3500 дол., и все операторы предрекают быстрый рост цен в 2007–2008 годах. По одним оценкам недвижимость южного берега подорожает еще как минимум на 50%, а в более смелых прогнозах – на 70–100% в течение ближайших трех¬четырех лет. Но, несмотря на несомненные преимущества южнобережья, при выборе дома для отдыха детей россияне иногда ориентируются и на западный Крым: Судак, Новый Свет – менее инфраструктурно развитые, но более спокойные места, где меньше отдыхающих, чище пляжи и море.

По стоимости жилья в Крыму лидирует Ялта. Дешевле объекты на востоке – в Феодосии и на западе – в Евпатории. Средние и умеренные по цене частные дома в Судаке, Коктебеле и окрестностях. Приоритетной с точки зрения спроса остается застройка прибрежной зоны в районе Большой Ялты – от Фороса до Алушты включительно. Если в среднем по Крыму россияне покупают около 45% жилья, то в районе Большой Ялты на их долю приходится не менее половины сделок с недвижимостью.

Поскольку большинство потенциальных покупателей из России весьма состоятельны, наиболее востребовано в Крыму жилье премиум¬класса на первичном рынке, которое в течение последних двух лет подорожало в 1,5–2 раза и сейчас стоит от 3,5–5 тыс. дол. за квадратный метр. «Дачники» с более скромными запросами предпочитают участки возле Ялты, в Мисхоре и Гурзуфе. Земля на южном берегу Крыма из года в год становится все более дефицитной, что и вызывает рост цен. Стоимость земли в лучших местах Большой Ялты сейчас достигает 10–25 тыс. дол. за сотку, при этом свободных участков под какую¬либо масштабную застройку почти нет – огромные площади являются заповедными зонами.

Наиболее дорогие участки в пределах самой Ялты – за сотку здесь просят около 25 тыс. дол., а в районе набережной — до 100 тыс. дол. В Гурзуфе в километре от моря можно купить надел за 17–20 тыс. дол., в Мисхоре сотка стоит 8–10 тыс. дол. Деревенский дом в предместьях города возле моря можно приобрести за 50–70 тыс. дол., а при удалении от Ялты и береговой полосы на 5–10 км можно приобрести участок по цене 2 тыс. дол. за сотку. На втором месте в ценовом рейтинге Алушта. Тройку лидеров замыкает Евпатория. На четвертом месте Симферополь, на пятом – Феодосия. Цена квадратного метра на лето 2007 года в Евпатории колеблется от 1000 до 1300 дол. В более удаленных районах с менее развитой инфраструктурой – 600–800 дол.

На вторичном рынке цены мало отличаются от первичного – в среднем они те же, максимум на 10–15% ниже. Относительно низкий уровень цен в Феодосии объясняется большим количеством старого фонда и некоторыми природными факторами: температурой воды, климатом и, конечно же, ландшафтом. Из преимуществ можно отметить прямое железнодорожное сообщение с городами Украины и России, большое количество объектов культуры и искусства, кафе, ресторанов и магазинов в городе.

Покупатели из России не теряют из поля зрения и коммерческую недвижимость Крыма. На пике популярности – мини¬отели и дома отдыха для корпоративного отдыха. В этом сегменте рынка цены за последний год выросли на 70–80%. Учитывая дефицит высококлассных отелей на украинских курортах, такие объекты имеют хорошие инвестиционные перспективы, особенно если это апартаменты с гостиничным обслуживанием.

В высокий сезон арендный доход собственника жилья класса «люкс» составляет от 200 до 600 дол. в сутки за вычетом услуг управляющей компании. При этом цены на построенные объекты могут доходить до нескольких миллионов долларов. К примеру, частная четырехэтажная гостиница в Судаке (19 номеров), расположенная в 100 м от моря, продается за 1 650 тыс. дол. Пансионат общей площадью 280 кв. м (с земельным участком 0,3 га) в 50 метрах от моря в Николаевке сегодня можно купить за

3 600 тыс. дол. А за уступку корпоративных прав общества с ограниченной ответственностью на пансионат, расположенный в бухте Ласпи, с благоустроенным корпусом (40 номеров), парком, бассейном, пляжем и земельным участком 4,5 га продавцы просят 14 700 тыс. дол.

Далеко не все потенциальные покупатели недвижимости в Крыму хорошо представляют, на какие юридические гарантии могут рассчитывать здесь россияне. Согласно украинскому законодательству иностранцы имеют право свободно приобретать в собственность квартиры, дома, участки (за исключением земель сельхозназначения): необходим лишь паспорт. В принципе, при покупке крымской недвижимости наши сограждане равноправны с гражданами Украины. Исключение составляют неприватизированные земельные участки, выданные в ведение садоводства и дач.

Что касается дохода, полученного от перепродажи помещения площадью до 100 кв. м, то он облагается налогом по ставке 1%; доход с «излишка», превышающего эту площадь, – по ставке 15%. Согласно договоренностям об исключении двойного налогообложения в России платить с полученных на Украине денег ничего не придется. А налог на репатриацию из Украины прибыли, полученной от инвестиций, составляет 15% – столько же, сколько и в России для иностранных инвесторов.

Инвесторы по окончании строительства получают апартаменты в собственность. Приобретенные помещения регистрируются в БТИ, на них выдается государственное свидетельство о собственности. Эта собственность юридически защищена на Украине, как и квартира, гараж, дом или участок, которыми вы владеете в России или какой¬либо европейской стране. Покупатели вправе полностью распоряжаться этой собственностью: пользоваться самостоятельно, сдавать внаем, дарить, продавать, передавать по наследству и т. д. Нет никаких ограничений.

Единственной преградой для безоблачного развития рынка недвижимости в Крыму является политическая нестабильность Украины. Разброд и шатания на олимпе власти усугубляются горячими новостями информагентств. К примеру, серьезное беспокойство отдельных инвесторов из России вызвало недавнее сообщение РИА «Новости» о том, что президент Украины Виктор Ющенко призвал не допустить превращения Южного берега Крыма в дачный массив для обеспеченных людей. Он поставил задачу привлечь в Крым лидеров международного отельного рынка, которые создадут условия для притока обеспеченных иностранных туристов. Впрочем, в то время как крупные инвесторы с опаской следят за перипетиями политической борьбы на Украине, жители Петербурга, Москвы и других российских городов активно скупают на Крымском полуострове дома и коттеджи, справедливо полагая, что частную собственность с «приложением» в виде моря, пляжей и солнца никакая власть отнять не посмеет.

Возврат к списку