Собрание жилтоварищей : Портал КМВ : город Пятигорск

Власть настойчиво предлагает всем нам стать собственниками своего жилья. Только собственник может быть рачительным хозяином. Только объединившись в ТСЖ, можно привести дом в порядок. Вот он, единственно верный путь спасения разваливающегося жилищно-коммунального хозяйства, рассуждают чиновники. Однако те немногие энтузиасты, что решили взвалить на себя бремя управления собственным домом, постоянно сталкиваются с массой практически не разрешимых проблем. Спроси любого председателя ТСЖ, помогает ли ему государство? И он ответит, что не только не помогает, но на каждом шагу ставит палки в колеса.

Между тем и главные болевые точки, и пути решения проблем, с которыми сталкиваются товарищества собственников жилья и жилищно-строительные кооперативы, давно известны. «Даже в тех правовых условиях, в которые нас поставило федеральное законодательство, реформа жилищно-коммунального хозяйства в Петербурге могла бы идти значительно быстрее, будь у городского руководства достаточно политической воли», – считает Михаил Амосов, депутат Законодательного собрания, председатель комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам.

Первая проблема, с которой сталкивается каждое ТСЖ, – отсутствие актуализированной технической документации на дом. Об отсутствии ее стало известно не сегодня и даже не вчера. Однако неоднократные предложения депутатов провести перепись жилых домов, составить для каждого технический паспорт и понять, наконец, чем же город и собственники в лице ТСЖ управляют, никак не могут найти отклика у петербургских чиновников. Только однажды из городского бюджета было выделено 18 миллионов рублей, по одному на каждый район, но до конца эта работа так и не была доведена. Сегодня, получая дом в собственность, жильцы не знают, ни в каком состоянии находятся коммуникации, ни сколько потребуется вложений в его капитальный ремонт.

Правда, есть надежда, что в этом году власти все же вернутся к решению этого вопроса. По словам начальника ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Дмитрия Куракина, весной при корректировке городского бюджета на плановое обследование технического состояния жилого фонда будет выделено 15 миллионов рублей. Работа продолжится и в последующие годы. А завершится оценка физического износа жилых зданий через пять лет. Однако ТСЖ в эту программу не попадут! Им предложено провести инвентаризацию за свой счет. Председатель городской ассоциации ЖК, ЖСК и ТСЖ Марина Акимова полагает, что это еще более осложнит процесс создание новых ТСЖ. Ведь получается, что тех, кто объединяется для управления домом, государство наказывает рублем.

Следующий важный вопрос – это деньги. По мнению Михаила Амосова, реформа ЖКХ сдвинется с мертвой точки только тогда, когда жильцы получат четкий ответ на вопрос, куда идут деньги, которые они платят за содержание своего жилья. То есть у каждого дома должен быть хотя бы аналитический счет, который дает представление о его экономике. Тогда можно создавать ТСЖ. Пока же, предлагая управлять домом, государство подкладывает собственникам «кота в мешке». Жильцам говорят: берите и управляйте, но чем управлять и на какие средства – не объясняют.

Третий вопрос – о земле. Власть не хочет отдавать ее в частные руки. В Петербурге только 15% городской земли находится в частной собственности. Для сравнения: в Монреале – 98%! Городское руководство негласно, но последовательно проводит твердую линию: много земли не давать. В свое время депутаты Законодательного собрания разработали закон, по которому земля ТСЖ выделяется на основании старых документов об отводе участка под строительство дома. Но губернатор наложила на него вето, преодолеть которое так и не удалось. Сегодня город в лучшем случае отдает в собственность маленький палисадник перед домом, где ни стоянку для машин не организуешь, ни детскую площадку не обустроишь. Зато немедленно возникают конфликты с коммунальными службами, которые начинают жаловаться, что ТСЖ отказываются платить за уборку придомовой территории. А как иначе, если по закону ТСЖ могут тратить деньги только на ту территорию, что находится в их собственности? «В Петербурге необходимо провести сплошное межевание земли, как это сделано во многих других российских городах, – считает Михаил Амосов. – Однако городское руководство не желает тратить на это деньги».

Еще одна болезненная проблема – нежилые помещения. По идее, все они должны «работать» на дом. Например, сдавая их в аренду, вполне можно заработать на капремонт здания. Но на деле власть не хочет отдавать ТСЖ пустующие нежилые помещения, утверждая, что это собственность города. А когда товарищества обращаются в суд, то проигрывают, потому что юристы, защищающие интересы КУГИ, апеллируют к декрету советской власти о национализации от 1918 года и конституционной норме неприкосновенности частной собственности.

Кроме того, за последние годы многие подвальные и чердачные помещения были проданы или сданы в долгосрочную аренду частным лицам, которые не только не желают сотрудничать со вновь созданными ТСЖ, но и вступают с ними в конфликты. Были прецеденты, когда собственник подвала требовал, чтобы ТСЖ убрало проходящие через помещение теплосети и другие коммуникации либо платило за них! Чтобы избежать подобных казусов, необходимо разработать специальные правовые механизмы, регулирующие взаимоотношения собственников жилых и нежилых помещений. Варианты могут быть разные. Например, если подвал принадлежит частному лицу, значит, владелец должен вступить в ТСЖ. Если городу, – значит помещение, надо передать в доверительное управление товариществу или перечислять, скажем, половину зарабатываемых на нем средств на содержание дома.

Наконец, вопрос капитального ремонта домов. Государство фактически устранилось от обязательств по капитальному ремонту домов, где созданы товарищества собственников жилья. Жилищный кодекс, конечно, предусматривает, что средства на капремонт для ТСЖ и ЖСК могут быть выделены из регионального бюджета. Но ничто не обязывает местную власть это сделать. То есть деньги на капремонт с равным успехом могут быть как выделены, так и нет.

В Петербурге районные власти составляют адресные программы капитального ремонта, в которые включаются в том числе и дома ТСЖ и ЖСК. Но чтобы в такую программу попасть, председателю ТСЖ надо добиться либо благосклонности чиновника, либо заручиться поддержкой депутата городского ЗакСа. «На мой взгляд, это не самый эффективный путь, – говорит Михаил Амосов. – Мы разработали законопроект, который предусматривает софинансирование капитального ремонта со стороны ЖСК или ТСЖ и города. В некоторых видах работ, например замене лифтового оборудования, город мог бы взять на себя до 70% затрат. Пропорции финансового участия можно обсуждать, но должен действовать заявительный принцип. ТСЖ принимает решение о ремонте, выделяет на него определенную сумму и получает субсидию от города. Затем проводит конкурс, ищет подрядчика и, главное, может контролировать качество работ».

Тем временем несовершенство законодательства, регулирующего деятельность ТСЖ и ЖСК, наконец осознали и чиновники самого высокого уровня. Правда, пока только в части налогообложения. В январе на заседании президиума Госсовета прозвучал вопрос поддержки ТСЖ и ЖСК. И, возможно, уже в ближайшее время в Жилищный кодекс будут внесены поправки, освобождающие их от уплаты некоторых налогов.

Сегодня, как только ТСЖ начнет собирать деньги на капремонт, в конце года с него возьмут налог на прибыль. Кроме того, ТСЖ могут обязать заплатить НДС за перепродажу коммунальных услуг. А еще налог на землю… В условиях хронического недофинансирования жилкомхоза облагать ТСЖ разорительными налогами по меньшей мере странно. Неудивительно, что в такой ситуации владельцы квартир не торопятся объединяться в товарищества.

С инициативой внесения в федеральное законодательство поправок, ускоряющих реформу ЖКХ, выступило правительство Петербурга. На заседании Госсовета губернатор Валентина Матвиенко предложила освободить ТСЖ и ЖСК от налога на прибыль и НДС, поскольку они не являются коммерческими организациями.

«Это, безусловно, правильное предложение, — говорит депутат ЗакСа, председатель комиссии по городскому хозяйству, Михаил Амосов. — Мы давно добиваемся налоговых послаблений для ТСЖ и ЖСК. Посмотрим, как эти предложения будут реализованы на практике. У нас, к сожалению, даже самые правильные по сути идеи, приобретая форму закона, выхолащиваются».

Кроме того, в ближайшее время, возможно, изменится порядок оформления земли под многоквартирными домами. Сейчас эта процедура происходит за счет собственников квартир. При этом только паспорт домовладения стоит порядка 60 тысяч рублей. Поправки в федеральное законодательство предусматривают, что это бремя ляжет на региональные бюджеты.