На первой полосе | Авто (мир автомобилей) | Hi-Tech | Деньги. Инвестиции. Кредиты | Работа и карьера | Семья и дом | Спорт, туризм и отдых | Я ль на свете всех милее ? | Мужикам всех стран... | Недвижимость | Наука и образование | Исследования и обзоры | Странности и причуды | ТОПы (супер-рейтинг) | С юмором по жизни...
30.05.2007 Ипотека - "Дачные займы"Ипотека постепенно укрепляет позиции на рынке загородного жилья и земли. Однако получить в банке заем на покупку дома или земельного участка по-прежнему непросто.
Купить в кредит сегодня можно практически любую готовую квартиру — начиная от старой хрущевки и заканчивая элитным жильем, где цены за метр зашкаливают за 20 тыс. долларов. Куда сложнее дело обстоит с ипотекой загородных домов и земли. Если взять ссуду на покупку готового дома в крупных поселках можно без проблем, то коттедж, находящийся в процессе строительства, или просто земельный участок без строений пока остается неинтересным залогом для большинства кредиторов. Приобрести его на заемные средства вряд ли получится. Кроме того, и нынешнее состояние рынка загородного жилья и земли не позволяет ипотеке развернуться. Кредитный дом
Первая и наиболее многочисленная — программы кредитования готового жилья. Условия по кредитам на покупку готового дома в организованном коттеджном поселке, как правило, ничем не отличаются от кредитования приобретения квартир на вторичном рынке. Дом должен находиться в организованном поселке, предназначенном для постоянного проживания и обеспеченном всей необходимой инфраструктурой. Сам коттедж обязательно должен быть подключен ко всем сетям, обеспечен электричеством, теплом, газом и т. п. Как правило, банки ограничивают возможность приобретения готовых домов 30–50?километровой зоной от МКАД. Так что купить в кредит отдельно стоящий «домик в деревне» в 70–100 км от столицы вряд ли получится.
Новостройки не в почете
И лишь несколько банков декларируют кредиты под «залог права требования по инвестиционному контракту» без ограничений в выборе поселков. То есть, следуя логике, по этим программам можно купить любой строящийся дом. Однако ожидания клиента здесь не всегда оправдываются. Даже если банк формально имеет такую программу, при звонке в call-центр часто выясняются дополнительные условия, которые в разы снижают шансы на желанный заем. Так, в Абсолют-банке заявили, что выдают кредит только на дома, чья готовность не менее 60% (готовая коробка). Но самое главное — этот недострой в любом случае должен быть уже оформлен в собственность. В Национальном резервном банке требуемая готовность дома — 30%. Однако по условиям банка застройщик этого поселка должен обязательно работать либо по договору инвестирования, либо по договору долевого участия. При этом форма договора согласовывается с банком, и не факт, что она ему понравится. Более или менее приемлемые условия были предложены только в Промсвязьбанке. Здесь действительно можно получить кредит на строящийся дом под залог права требования. Правда, ставки по нему будут существенные — 15–16% в рублях. Впрочем, это не рекорд: у некоторых участников рынка они доходят и до 18% годовых. Если нельзя, но хочется, то можно
Как считает Артем Ветюгов, такой вариант покупки дома подходит далеко не всем: «Стоимость коттеджа начинается от 300 тыс. долларов, что выше стоимости многих однокомнатных и даже двухкомнатных квартир в Москве. Не каждая квартира может выступать залогом в этой ситуации». Впрочем, по его мнению, выход есть: «Мы выдаем кредит под залог имеющегося жилья — клиент получит до 90% от его стоимости под 11% годовых на срок до 25 лет. Эту сумму он может использовать в качестве первоначального взноса, а на оставшуюся часть взять кредит под залог строящегося дома. Главный вопрос — сможет ли он обслуживать сразу два кредита». В целом, по словам риэлтеров, ситуация с кредитованием загородной недвижимости по сравнению с прошлым годом существенно улучшилась. Так, за 2006 год количество московских банков, кредитующих загородную недвижимость, выросло с 16 до 37, а число ипотечных программ, по данным Международной академии ипотеки и недвижимости, достигло 200. Кроме того, как замечает руководитель направления загородной недвижимости компании МИАН Светлана Кондачкова, «те программы, которые работали в прошлом году, разительно отличались от программ кредитования городской недвижимости. Однако уже сейчас разрыв сузился, это касается как процентов, так и первоначальных взносов». Земля не в моде
Взять земельный кредит все же можно — его предлагают в Райффайзенбанке, Оргрэсбанке, банке «Сосьете Женераль Восток», Сбербанке и Промсвязьбанке. Также программу земельной ипотеки в ближайшее время планирует вывести на рынок Локо-банк. Стандартный набор требований кредитора к участку обычно предполагает, что он должен принадлежать к категории земель поселения, то есть тех, где разрешено жилищное строительство. При этом банк не будет рассматривать на роль залога землю в водоохранной, резервной зоне или зоне национального парка, даже если вы ее честно купили. Участок должен иметь кадастровый номер и план с обозначенными границами. Покупателю также придется представить копию документа, подтверждающего право собственности продавца, и выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). При этом каждый банк может предъявлять еще свои индивидуальные требования к приобретаемой заемщиком земле (см. таблицу). Учитывая, что покупку земли сегодня кредитуют не более 10 банков, говорить о богатстве выбора на этом рынке не приходится. Однако уже со следующего года ситуация может измениться. Надежда нацпроекта
Первый опыт возьмут на себя три региона — Свердловская, Тюменская и Новосибирская области, затем и другие регионы. В столице земельной ипотеки не будет за неимением свободной земли. По предложенной программе земельная ипотека будет существовать в трех ипостасях: для физических лиц, для юридических лиц (застройщики, занимающиеся малоэтажным строительством) и для муниципалитетов, которые смогут под залог своей земли получать деньги на строительство сетей и инфраструктуры. Договоренность с рядом банков о работе по этой системе уже есть. При этом участок можно будет переоценивать с учетом возведенных на нем зданий и инфраструктурных элементов, тем самым увеличивая размер кредита. Предполагается, что ставка по программе АИЖК будет составлять 12–14%. «Учитывая, что существующие ставки, которые банки предлагают физлицам, составляют в среднем 10–13% в валюте, то заявленную АИЖК ставку, поскольку она относится к рублевым продуктам, можно назвать более чем адекватной», — замечает директор по ипотеке компании «Миэль-брокеридж» Юлия Вербицкая. Правда, Павел Комолов сомневается в том, что такие ставки приживутся на рынке земельного кредитования. «Они не позволят участникам рынка сделать земельные кредиты прибыльными для кредиторов и инвесторов — с учетом поправки на риски и операционные затраты», — комментирует он. Как бы то ни было, появление такого рода «тройного продукта» — существенный шаг для развития рынка. В Райффайзенбанке, где программа кредитования на покупку земли действует с начала 2006 года, утверждают, что востребованность земельной ипотеки большая. «Мы наблюдаем усиление интереса к загородной недвижимости. Многие клиенты приобретают землю, чтобы иметь возможность построить на ней дачу или коттедж», — говорит руководитель дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Роман Воробьев. Как отмечает начальник отдела развития бизнеса центра ипотечного кредитования банка «Сосьете Женераль Восток» Екатерина Забелина, круг клиентов, которые уже имеют в собственности землю или планируют ее приобрести у застройщика, постоянно растет. «Правда, такие клиенты приобретают участки, как правило, в коттеджных поселках с развитой инфраструктурой, охраняемой территорией, особенно если рассматривают этот объект для круглогодичного проживания», — объясняет она. В то же время вряд ли стоит ожидать, что появление земельной ипотеки от АИЖК окажется спасательным кругом для утопающего нацпроекта по доступному жилью и существенно изменит ситуацию на рынке недвижимости уже в ближайшие годы. При существующих проблемах с оформлением собственности на землю такой продукт еще несколько лет не перейдет в разряд массовых. Кроме того, его популярность ограничена как возможностями покупателей, так и емкостью рынка. Так, Городской ипотечный банк свернул за ненадобностью программу земельной ипотеки, которая существовала у него с 2005 по лето 2006 года. «Сравнивая с объемами кредитования загородных домов, можно сказать, что сейчас земельная ипотека способна взять на себя только порядка 5–7% от всего ипотечного портфеля», — замечает начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. И, по словам директора компании «Легкокредит» Кирилла Суслова, «спрос на приобретение участков низок — пара заявок в месяц». Поэтому интерес большинства банков к этому направлению, несмотря на его потенциал, пока тоже не особенно велик: цель не оправдывает рисков. «С точки зрения банков возникает много вопросов, связанных с технологией и оформлением переоценок участка по мере того, как на нем будет что-то строиться. Это существенно повышает операционные затраты банков по работе с такими кредитами», — объясняет Игорь Жигунов. В банке «Дельтакредит» также не собираются заниматься землей. «Нет уверенности, что в случае дефолта заемщика землю можно так же просто и легко реализовать на рынке, как и квартиру», — считает заместитель председателя по банковским операциям «Дельтакредита» Лора Файнзилберг. По мнению Юлии Вербицкой, проблема еще в том, что страховые компании не особенно любят браться за страхование земельных участков. «Даже профессиональному оценщику трудно найти соответствующие аналоги. К тому же стоимость даже двух близлежащих участков может существенно различаться: например, из-за наличия-отсутствия коммуникаций, близости реки, леса и тому подобного», — объясняет она. Еще одна проблема, мешающая земельной ипотеке, — ограниченность самого рынка. Отнюдь не каждый клочок земли сможет стать предметом залога. «Невозможно купить землю в голом виде, к ней должны быть подведены коммуникации (вода, газ, электричество и т. д.). Но даже такую землю с улучшениями банк не прокредитует, если у нее сельскохозяйственное или садово-дачное назначение. Объясняют это в банках тем, что рефинансировать такие кредиты потом невозможно», — рассказывает Павел Комолов. Рынок земли в России до сих пор плохо обустроен и хаотичен. Полноценных участков, предназначенных для жилищного строительства, с безупречной документацией в свободном доступе не так много. По данным компании «Миэль-брокеридж», процент земельных участков в Подмосковье, которые можно приобрести с помощью кредитных банковских программ, не превышает 10%. Судя по всему, пока все вышеперечисленные проблемы не будут решены, возможности россиян по покупке земли в кредит останутся весьма ограниченными.
|