Ипотека - "Дачные займы"

Ипотека постепенно укрепляет позиции на рынке загородного жилья и земли. Однако получить в банке заем на покупку дома или земельного участка по-прежнему непросто.

Купить в кредит сегодня можно практически любую готовую квартиру — начиная от старой хрущевки и заканчивая элитным жильем, где цены за метр зашкаливают за 20 тыс. долларов. Куда сложнее дело обстоит с ипотекой загородных домов и земли. Если взять ссуду на покупку готового дома в крупных поселках можно без проблем, то коттедж, находящийся в процессе строительства, или просто земельный участок без строений пока остается неинтересным залогом для большинства кредиторов. Приобрести его на заемные средства вряд ли получится. Кроме того, и нынешнее состояние рынка загородного жилья и земли не позволяет ипотеке развернуться.

Кредитный дом

Формально кредитные программы на покупку индивидуального жилого дома есть в ассортименте у доброй половины банков, присутствующих на рынке ипотеки. По мнению ипотечных брокеров, наиболее активно в этом направлении работают ВТБ, Городской ипотечный банк, «Сосьете Женераль Восток», «КИТ Финанс», Хансабанк, ICICI, Банк Москвы, Москоммерцбанк, Газпромбанк, Абсолют-банк, Райффайзенбанк, МДМ-банк. Все продукты по загородной ипотеке, предлагаемые этими и другими кредиторами, можно условно разделить на три категории.

Первая и наиболее многочисленная — программы кредитования готового жилья. Условия по кредитам на покупку готового дома в организованном коттеджном поселке, как правило, ничем не отличаются от кредитования приобретения квартир на вторичном рынке. Дом должен находиться в организованном поселке, предназначенном для постоянного проживания и обеспеченном всей необходимой инфраструктурой. Сам коттедж обязательно должен быть подключен ко всем сетям, обеспечен электричеством, теплом, газом и т. п. Как правило, банки ограничивают возможность приобретения готовых домов 30–50?километровой зоной от МКАД. Так что купить в кредит отдельно стоящий «домик в деревне» в 70–100 км от столицы вряд ли получится. 
 
Заем на покупку загородного жилья обойдется потребителю дороже, чем на приобретение квартиры, да и минимальный первоначальный взнос составит не 0–15% (как при покупке городского жилья), а 20–30% минимум. «Для потребителя такие кредиты обходятся дороже. Если речь идет о банках, давно развивающих ипотеку, разница составит 2–3%, если же банк не специализируется на массовой выдаче ипотечных кредитов, то 5–6%», — говорит начальник отдела ипотечного кредитования Судостроительного банка Артем Ветюгов. «Все дело в сложности реализации залога. Ведь спрос на загородные дома гораздо меньше, чем на городские квартиры. В случае дефолта заемщика найти покупателя на дом будет сложнее», — уверяет он. С ним соглашается заместитель начальника управления маркетинга департамента розничного бизнеса Собинбанка Анна Каминская: «Клиент может не вернуть кредит, а банк не сможет реализовать залог за те деньги, которые требуются для погашения кредита». Впрочем, директор центра ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин считает, что разница в процентной ставке гораздо меньше — около 1%. «Причина в том, что продукт только начинает развиваться и слишком мало игроков его предлагают. Кроме того, банку сложнее оценивать дом, чем квартиру при выдаче кредита. Если при строительстве многоквартирных домов существуют ГОСТы и СНиПы, жесткая система сдачи дома госкомиссии, то в загородном строительстве все упрощено. Кто поручится, что построенный коттедж простоит 20–30 лет?» — объясняет он. Вот и приходится потребителю вместо 9–10% годовых в валюте выплачивать банку 11% и выше.

Новостройки не в почете

Если для получения ссуды на покупку дома на вторичном рынке клиент может выбирать из широкого круга банков, то с кредитами на строящиеся коттеджи дело обстоит куда хуже, а ведь именно они составляют большинство предложений на рынке загородного жилья. «Риски для банка в этом сегменте еще выше — ведь застройщик может не завершить строительство поселка, не исключены проблемы с подведением электричества, канализации, водопровода», — утверждает Артем Ветюгов. По словам директора департамента продаж брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования» (НБИК) Павла Комолова, в большинстве строящихся сегодня поселков дома не оформлены в собственность компании-застройщика. А нередко возникает и такая ситуация: дома полностью построены, но при этом не введены в эксплуатацию, и право собственности на них не передано покупателю. Соответственно, банк не может на них оформить залог. А значит, круг банков, готовых рассматривать такие варианты, резко сужается. «По сути, это кредитование новостроек, да еще и осложненное тем, что речь идет о загородной недвижимости. Следовательно, банки для гарантии безопасности вынуждены проводить аккредитацию застройщиков и объектов, согласовывать договоры и схемы продажи», — рассказывает Павел Комолов. По такому принципу работают Славинвестбанк, Москоммерцбанк, Первый чешско-российский банк и другие. «Если говорить о новостройках, то мы кредитуем покупку коттеджей только в поселке “Истра Кантри Клаб”. Клиент может получить кредит на покупку коттеджа здесь по ставке 13% годовых (как в валюте, так и в рублях). Несмотря на то что покупатель приобретает дом по так называемым предварительным договорам, мы уверены в надежности застройщика», — объясняет Анна Каминская.

 И лишь несколько банков декларируют кредиты под «залог права требования по инвестиционному контракту» без ограничений в выборе поселков. То есть, следуя логике, по этим программам можно купить любой строящийся дом. Однако ожидания клиента здесь не всегда оправдываются. Даже если банк формально имеет такую программу, при звонке в call-центр часто выясняются дополнительные условия, которые в разы снижают шансы на желанный заем. Так, в Абсолют-банке заявили, что выдают кредит только на дома, чья готовность не менее 60% (готовая коробка). Но самое главное — этот недострой в любом случае должен быть уже оформлен в собственность. В Национальном резервном банке требуемая готовность дома — 30%. Однако по условиям банка застройщик этого поселка должен обязательно работать либо по договору инвестирования, либо по договору долевого участия. При этом форма договора согласовывается с банком, и не факт, что она ему понравится. Более или менее приемлемые условия были предложены только в Промсвязьбанке. Здесь действительно можно получить кредит на строящийся дом под залог права требования. Правда, ставки по нему будут существенные — 15–16% в рублях. Впрочем, это не рекорд: у некоторых участников рынка они доходят и до 18% годовых.

Если нельзя, но хочется, то можно

Часть кредиторов предлагают заемщикам, мечтающим о покупке земли, воспользоваться ломбардом или, иными словами, кредитованием под залог имеющейся недвижимости. В этом случае все просто: банк может выдать кредит под любой коттедж на любом направлении и в любой стадии строительства, если в качестве залога будет выступать другая, ликвидная недвижимость (квартира или дом). «У нас есть программы кредитования под залог имеющегося жилья. Человек может заложить имеющуюся у него недвижимость и на полученные деньги приобрести загородный дом. Процентная ставка по такому кредиту составит 13% годовых в рублях», — заявили в Собинбанке. В Райффайзенбанке ставка по таким программа от 12,5% в рублях и от 10,5% в долларах США, в Номос-банке — от 13% в рублях и от 10% в долларах, в банке «Глобэкс» — 12,25% в рублях и 10% в долларах.

Как считает Артем Ветюгов, такой вариант покупки дома подходит далеко не всем: «Стоимость коттеджа начинается от 300 тыс. долларов, что выше стоимости многих однокомнатных и даже двухкомнатных квартир в Москве. Не каждая квартира может выступать залогом в этой ситуации». Впрочем, по его мнению, выход есть: «Мы выдаем кредит под залог имеющегося жилья — клиент получит до 90% от его стоимости под 11% годовых на срок до 25 лет. Эту сумму он может использовать в качестве первоначального взноса, а на оставшуюся часть взять кредит под залог строящегося дома. Главный вопрос — сможет ли он обслуживать сразу два кредита».

В целом, по словам риэлтеров, ситуация с кредитованием загородной недвижимости по сравнению с прошлым годом существенно улучшилась. Так, за 2006 год количество московских банков, кредитующих загородную недвижимость, выросло с 16 до 37, а число ипотечных программ, по данным Международной академии ипотеки и недвижимости, достигло 200. Кроме того, как замечает руководитель направления загородной недвижимости компании МИАН Светлана Кондачкова, «те программы, которые работали в прошлом году, разительно отличались от программ кредитования городской недвижимости. Однако уже сейчас разрыв сузился, это касается как процентов, так и первоначальных взносов».

Земля не в моде

Покупка коттеджа — дорогое удовольствие для большинства россиян. Другое дело покупка земельного участка для последующего строительства на нем дома собственными силами. Земля стоит значительно дешевле. Но пока реальные программы земельной ипотеки на российском рынке можно пересчитать по пальцам. «Земля — товар низколиквидный, а никакой логики в формировании цены участка сегодня на рынке земли не наблюдается», — поясняет этот факт Павел Комолов. «Рынка купли-продажи земли фактически нет. Для банка слишком велики риски по таким кредитам. Очень часто земля оформлена с нарушениями: потребитель может лишиться участка, а банк залога», — уверяет Анна Каминская из Собинбанка. Ей вторит и Дмитрий Галкин: «Когда человек покупает только землю, то, скорее всего, его цель — перепродажа участка. Если у него нет денег на покупку земли, то откуда же они возьмутся на строительство дома?»

Взять земельный кредит все же можно — его предлагают в Райффайзенбанке, Оргрэсбанке, банке «Сосьете Женераль Восток», Сбербанке и Промсвязьбанке. Также программу земельной ипотеки в ближайшее время планирует вывести на рынок Локо-банк. Стандартный набор требований кредитора к участку обычно предполагает, что он должен принадлежать к категории земель поселения, то есть тех, где разрешено жилищное строительство. При этом банк не будет рассматривать на роль залога землю в водоохранной, резервной зоне или зоне национального парка, даже если вы ее честно купили. Участок должен иметь кадастровый номер и план с обозначенными границами. Покупателю также придется представить копию документа, подтверждающего право собственности продавца, и выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). При этом каждый банк может предъявлять еще свои индивидуальные требования к приобретаемой заемщиком земле (см. таблицу). Учитывая, что покупку земли сегодня кредитуют не более 10 банков, говорить о богатстве выбора на этом рынке не приходится. Однако уже со следующего года ситуация может измениться.

Надежда нацпроекта

В этом году земельная ипотека стала еще одной надеждой на спасение утопающего проекта «Доступное и комфортное жилье», и Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) как барометр правительственного настроения не могло остаться в стороне от нее. В ближайшие месяцы агентство начинает эксперимент по выдаче кредитов под залог земли.

Первый опыт возьмут на себя три региона — Свердловская, Тюменская и Новосибирская области, затем и другие регионы. В столице земельной ипотеки не будет за неимением свободной земли. По предложенной программе земельная ипотека будет существовать в трех ипостасях: для физических лиц, для юридических лиц (застройщики, занимающиеся малоэтажным строительством) и для муниципалитетов, которые смогут под залог своей земли получать деньги на строительство сетей и инфраструктуры. Договоренность с рядом банков о работе по этой системе уже есть. При этом участок можно будет переоценивать с учетом возведенных на нем зданий и инфраструктурных элементов, тем самым увеличивая размер кредита. Предполагается, что ставка по программе АИЖК будет составлять 12–14%. «Учитывая, что существующие ставки, которые банки предлагают физлицам, составляют в среднем 10–13% в валюте, то заявленную АИЖК ставку, поскольку она относится к рублевым продуктам, можно назвать более чем адекватной», — замечает директор по ипотеке компании «Миэль-брокеридж» Юлия Вербицкая. Правда, Павел Комолов сомневается в том, что такие ставки приживутся на рынке земельного кредитования. «Они не позволят участникам рынка сделать земельные кредиты прибыльными для кредиторов и инвесторов — с учетом поправки на риски и операционные затраты», — комментирует он.

Как бы то ни было, появление такого рода «тройного продукта» — существенный шаг для развития рынка. В Райффайзенбанке, где программа кредитования на покупку земли действует с начала 2006 года, утверждают, что востребованность земельной ипотеки большая. «Мы наблюдаем усиление интереса к загородной недвижимости. Многие клиенты приобретают землю, чтобы иметь возможность построить на ней дачу или коттедж», — говорит руководитель дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Роман Воробьев. Как отмечает начальник отдела развития бизнеса центра ипотечного кредитования банка «Сосьете Женераль Восток» Екатерина Забелина, круг клиентов, которые уже имеют в собственности землю или планируют ее приобрести у застройщика, постоянно растет. «Правда, такие клиенты приобретают участки, как правило, в коттеджных поселках с развитой инфраструктурой, охраняемой территорией, особенно если рассматривают этот объект для круглогодичного проживания», — объясняет она.

В то же время вряд ли стоит ожидать, что появление земельной ипотеки от АИЖК окажется спасательным кругом для утопающего нацпроекта по доступному жилью и существенно изменит ситуацию на рынке недвижимости уже в ближайшие годы. При существующих проблемах с оформлением собственности на землю такой продукт еще несколько лет не перейдет в разряд массовых. Кроме того, его популярность ограничена как возможностями покупателей, так и емкостью рынка. Так, Городской ипотечный банк свернул за ненадобностью программу земельной ипотеки, которая существовала у него с 2005 по лето 2006 года. «Сравнивая с объемами кредитования загородных домов, можно сказать, что сейчас земельная ипотека способна взять на себя только порядка 5–7% от всего ипотечного портфеля», — замечает начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. И, по словам директора компании «Легкокредит» Кирилла Суслова, «спрос на приобретение участков низок — пара заявок в месяц».

Поэтому интерес большинства банков к этому направлению, несмотря на его потенциал, пока тоже не особенно велик: цель не оправдывает рисков. «С точки зрения банков возникает много вопросов, связанных с технологией и оформлением переоценок участка по мере того, как на нем будет что-то строиться. Это существенно повышает операционные затраты банков по работе с такими кредитами», — объясняет Игорь Жигунов. В банке «Дельтакредит» также не собираются заниматься землей. «Нет уверенности, что в случае дефолта заемщика землю можно так же просто и легко реализовать на рынке, как и квартиру», — считает заместитель председателя по банковским операциям «Дельтакредита» Лора Файнзилберг. По мнению Юлии Вербицкой, проблема еще в том, что страховые компании не особенно любят браться за страхование земельных участков. «Даже профессиональному оценщику трудно найти соответствующие аналоги. К тому же стоимость даже двух близлежащих участков может существенно различаться: например, из-за наличия-отсутствия коммуникаций, близости реки, леса и тому подобного», — объясняет она.

Еще одна проблема, мешающая земельной ипотеке, — ограниченность самого рынка. Отнюдь не каждый клочок земли сможет стать предметом залога. «Невозможно купить землю в голом виде, к ней должны быть подведены коммуникации (вода, газ, электричество и т. д.). Но даже такую землю с улучшениями банк не прокредитует, если у нее сельскохозяйственное или садово-дачное назначение. Объясняют это в банках тем, что рефинансировать такие кредиты потом невозможно», — рассказывает Павел Комолов. Рынок земли в России до сих пор плохо обустроен и хаотичен. Полноценных участков, предназначенных для жилищного строительства, с безупречной документацией в свободном доступе не так много. По данным компании «Миэль-брокеридж», процент земельных участков в Подмосковье, которые можно приобрести с помощью кредитных банковских программ, не превышает 10%.

Судя по всему, пока все вышеперечисленные проблемы не будут решены, возможности россиян по покупке земли в кредит останутся весьма ограниченными.

Возврат к списку