На первой полосе | Авто (мир автомобилей) | Hi-Tech | Деньги. Инвестиции. Кредиты | Работа и карьера | Семья и дом | Спорт, туризм и отдых | Я ль на свете всех милее ? | Мужикам всех стран... | Недвижимость | Наука и образование | Исследования и обзоры | Странности и причуды | ТОПы (супер-рейтинг) | С юмором по жизни...
22.05.2007 Сделка по правилам и безПокупка квартиры может вместо ожидаемой радости принести массу проблем. Чтобы лишить себя покоя, достаточно упустить какую-нибудь мелочь.
Если вы решили приобрести квартиру, в первую очередь следует решить, сами ли вы будете заниматься подготовкой сделки или перепоручите это риэлторам и юристам. Последний вариант намного удобнее, но и заплатить придется немало (в среднем – 15% от стоимости квартиры). Риэлторское агентство предоставит вам специалиста, который должен будет найти подходящую квартиру, проверить все правоустанавливающие документы продавца и по возможности чистоту сделки (это должно быть прописано в договоре, чтобы в случае возникновения проблем можно было подать в суд на брокера). В целях экономии вы все можете сделать сами, но придется потратить много времени и сил, к тому же это рискованно.
На следующем этапе, когда квартира найдена, в процесс подготовки сделки вступают юристы. Без консультации с ними лучше не обходиться – обычный разговор со специалистом будет стоить недорого (до $200), зато вы узнаете, что делать дальше. Или этим займется нанятый вами юрист. Существует ряд вопросов, не узнав ответы на которые невозможно обеспечить юридическую чистоту сделки, а значит, – получить хотя бы какую-то уверенность в том, что она не будет оспорена. Здесь же следует оговориться: 100% гарантии от расторжения сделки никто дать не сможет. Практика юристов и риэлторов показывает – иногда неприятности возникают буквально на ровном месте. Однако свести риски к минимуму все же можно и, разумеется, необходимо. Если вы покупаете жилье на вторичном рынке, необходимо ознакомиться со всей историей квартиры. «Очень важно убедиться, что при совершении сделки не нарушаются чьи-либо права, – говорит юрисконсульт Московского ипотечного центра Татьяна Кизилова. – Причем речь идет не только о покупке квартиры вами, но и обо всех предыдущих сделках с этим имуществом: начиная от приватизации или с момента возникновения другого первичного права на жилье». Проще говоря, во избежание проблем следует убедиться: выбранная квартира юридически чиста и на нее не могут предъявить обоснованные претензии родственники кого-то из прежних владельцев. Это могут быть, например, супруг или супруга (в том числе бывшие) продавца, поэтому необходимо требовать их согласия на совершение сделки.
К тому же финалу можно прийти, если собственником доли в квартире являлся несовершеннолетний ребенок. Его родители как законные представители реализовали эту долю от его имени и без его согласия (кому же придет в голову спрашивать разрешения у малолетнего сына или дочери?) и продали всю квартиру вам. Даже если ребенок остается зарегистрированным в квартире, вы имеете право его выписать через суд. Однако для этого необходимо разрешение органов опеки и попечительства (только если ребенок сирота или является собственником) и они не дадут его, если новые условия проживания ребенка будут заведомо хуже, чем прежние. Это «хуже» довольно прозрачно: учитывается не только метраж квартиры, но и то, насколько близко от нее находятся учреждения, необходимые ребенку – например, детский сад или школа. «Сразу понять, насколько вероятно возникновение таких проблем, не всегда возможно, – говорит руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Новое качество» Дмитрий Аверин. – Лучше всего проверить, предоставлены ли ребенку условия проживания, аналогичные прежним. Лучше всего, конечно, покупать квартиру, в которой никто не зарегистрирован». Вопрос об ущемлении прав ребенка может возникнуть и в том случае, если квартира была приватизирована до 1994 года – тогда при оформлении прав собственности детей можно было не учитывать. Позже это посчитали прямым нарушением интересов несовершеннолетних и запретили. Но если приглянувшаяся вам квартира была приватизирована, скажем, в 1992 году, среди собственников ребенок не значится, а на момент совершения сделки он все еще остается несовершеннолетним, вы можете оказаться пострадавшей стороной: юридическое право на квартиру ребенок имеет право предъявить через суд. Чтобы избежать таких проблем, юристы советуют брать не только простую выписку из домовой книги (она понадобится и для Регистрационной палаты), но и расширенную, в которой будет приведен полный список лиц, когда-либо прописанных на интересующей вас площади. Если среди них есть малолетние дети, чьи права могли быть ущемлены из-за продажи квартиры, лучше поискать другой вариант. Кроме того, непременно следует проверить, не обременена ли квартира правами третьих лиц – то есть не сдана ли она постояльцам, не является ли предметом судебной тяжбы, не находится ли под арестом или в залоге. В этом поможет справка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: заплатив 100 рублей и подождав неделю, вы можете получить сведения об интересующем вас жилье. Помимо этого необходимо обратиться в ЖЭК и Бюро технический инвентаризации (БТИ) за справками о том, кто зарегистрирован в квартире, сколько лет она в собственности и на каких основаниях приобретена, кому принадлежала до этого. Не стоит пренебрегать и простыми правилами безопасности: поговорите с соседями, они наверняка знают много интересного о тех, у кого вы собираетесь купить квартиру. В некоторых случаях все документы на продажу квартиры собирает сам владелец. Необходимо их тщательно проверить. Если сделка совершается по доверенности, обязательно проверьте, не отозвана ли она. Это очень просто – достаточно посмотреть, кем доверенность выдана и позвонить в эту организацию. Приобретение новостройки – менее рискованное предприятие. Просто посмотрите, на каком основании владелец вступил в собственность, проверьте, не состоит ли он в браке (если состоит – требуйте согласия супруга на продажу, а если разведен – то до или после покупки квартиры). Поскольку «истории» за квартирой нет, у нее меньше шансов стать объектом спора. «Покупая загородный дом, вы должны будете дополнить пакет документов свидетельством о праве собственности на землю. Это очень полезный документ – в нем есть информация о размерах участка, содержатся его характеристики и указаны все собственники, – добавляет ведущий юрисконсульт «Новой площади» Антон Волдеев, – Понадобится также выписка из кадастрового плана (по сути, это аналог техпаспорта БТИ на квартиру)». Продавать квартиру легче: единственное, о чем следует позаботиться продавцу – это о правильности всех расчетов и убедиться в том, что покупатель имеет возможность и право совершить сделку.
Документы, необходимые для покупки квартиры
1. Свидетельство о праве собственности, выданное Регистрационной палатой 2. Справка из БТИ об оценочной стоимости квартиры 3. Технический паспорт квартиры, поэтажный план дома, экспликация (покомнатное описание) - выдает БТИ 4. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на собственность 5. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги 6. Выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах, а также расширенная справка обо всех, кто когда-либо был прописан или зарегистрирован на этой площади 7.Копия финансового лицевого счета или справка из домоуправления 8.Нотариально заверенное согласие супруга (в том числе бывшего) на совершение сделки или справка о том, что на момент приобретения квартиры человек (как продавец, так и покупатель) в браке не состоял (для ускорения процесса регистрации) 9. Согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи, если она затрагивает интересы несовершеннолетнего ребенка – одного из собственников квартиры или сироты 10. Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения или обмена, свидетельство о наследовании или документ, устанавливающий иное основание права собственности на жилье – например, свидетельство о выплате пая в жилищном кооперативе) 11. Если сделка совершается по доверенности третьим лицом, необходим заверенный бланк доверенности 12. Официальная выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о том, что квартира не обременена и не находится под арестом 13. В случае покупки жилья с участком земли необходимо свидетельство права собственности на землю и выписка из кадастра
|