Что нам поможет кроме ипотеки? Проектное финансирование...

Финансовые инструменты на рынке жилищного строительства могут быть разными. Как выясняется, ипотечное кредитование – только один из способов найти средства на жилье.

При этом многие считают, что до ипотеки основная масса клиентов еще «не доросла» - нужны более простые и необременительные способы изысканий денег на жилье. Однако 214-ый закон прекратил практику прямого вложения гражданами своих средств в строящиеся объекты на начальном этапе. Что же предлагает сегодня рынок недвижимости в качестве альтернативы ипотеке и в противовес 214-му закону? Restate.ru публикует самые интересные выдержки на эту тему из выступлений в рамках Петербургского ипотечного форума.

Проектное финансирование

В основу проектного финансирования положена идея финансирования инвестиционных проектов за счет доходов, которые принесет строящийся объект в будущем. В отличие от обычного кредита, при котором заемщик или организатор проекта берет на себя полностью все риски, при проектном финансировании риски распределяются между заемщиком, банком-кредитором и третьей стороной - спонсором проекта. О том, как проектное финансирование работает в сфере жилой недвижимости, рассказал Селиванов Валерий Геннадьевич, генеральный директор компании Selt City:

- Как правило, проектное финансирование характерно для крупных компаний с большими оборотами. Чтобы небольшая строительная компания с хорошо подготовленными документами получила проектное финансирование – таких случаев немного. Это в первую очередь говорит о том, что банк интересует размер бизнеса в первую очередь. Что такое целевое проектное финансирование? По большому счету, это кредитование проекта целиком собственными средствами застройщика. Мы работаем сегодня со «Сбербанком» - это единственный банк, который сейчас предлагает схему софинансирования, при которой застройщик вносит не менее 20% собственных средств, а остальное вкладывает банк. Причем банк не настаивает на вложении застройщиком его двадцати процентов сразу, и только потом – своих средств. Этот процесс идет в паритете, что очень удобно для застройщика, он может эффективно оперировать собственными средствами, вкладывая их параллельно с банком. В каждый момент времени – паритет 20/80.

- Каков механизм привлечения средств на строительство при проектном финансировании?

Сама ставка кредитования проекта невысокая – 12%. И она снижается в зависимости от привлечения покупателей.

Таким образом, покупатель застройщику никаких денег не передает: все, что связывает застройщика и покупателя – это договор о резервировании квартиры. В течение периода строительства и вплоть до регистрации прав собственности застройщика на построенный дом, покупатель накапливает средства в банке на специально для этого открытом счету. Соответственно, в зависимости от объема этих накоплений изменяется ставка – она уменьшается. Ставка по кредиту в той части, в которой он фондируется рядовыми покупателями, составляет 5% годовых, а в целом по проекту эффективная кредитная ставка составляет 7-8% годовых. Это, конечно, меняет экономику привлечения заемных средств для застройщика.

- Какова ответственность сторон при подобных отношениях?

- Отношения в данном случае регулируются договором о резервировании квартиры. По сути это договор предварительной-купли продажи. По нему клиент обязан в обеспечение последующей сделки купли-продажи накапливать средства – в определенном графике. Если нет оплаты – разумеется, нет и квартиры. В предварительном договоре определяются все ключевые моменты основного договора, и мера взаимной ответственности также. При этом клиент в любой момент может забрать свои деньги, они лежат на его счету. В этом случае мы получаем только увеличение ставки, не более того. Не добавляем риска «недострою», дом все равно полностью покрыт финансированием.

- Как выглядит при этом реализация квартир?

- Как было уже сказано, покупатель заключает с застройщиком соглашение о резервировании квартиры (по сути, это договор предварительной купли-продажи, юридически признанный документ), затем открывает в банке текущий счет с официальным режимом работы. По мере строительства покупатель вносит на депозитный счет средства. В данном случае это аналог рассрочки, которую предоставляет застройщик в процессе строительства. Когда строительство заканчивается, идет процедура представления квартиры будущему владельцу, устранение замечаний. После застройщик регистрирует свое право собственности на квартиру и уже заключает основной договор купли-продажи с покупателем. Тот оформляет права собственности, перечисляет средства застройщику, а из них гасится кредит банку.

- Какие преимущества дает эта схема?

Самое главное преимущество – бесперебойное, стабильное финансирование проекта. Ситуация на строительной площадке не связана с выполнением или невыполнением плана продаж. Это позволяет застройщику вести твердую ценовую политику. Нас эта схема отношений очень устраивает, проекта, подобного этому на рынке пока нет. Для покупателя нет никаких рисков долевого участия: деньги покупатель застройщику не передает, они лежат на его личном счету в банке – причем это привычный, знакомый «Сбербанк». Перечисление средств происходит только за конечный продукт – право собственности на выбранную квартиру. Сегодня мы уже открыли продажи, степень готовности проекта достаточная: продажи по комплексу «Континенталь» мы начали с уровня готовности 5 этажа.

- Проектное финансирование может быть как-то совмещено с ипотекой?

- Безусловно, это идеальная платформа для ипотечного кредитования. Жилье может быть сразу обременено ипотекой. Режим кредитования ни для банка, ни для собственника, ни для застройщика не вызывает трудностей. Сегодня идет активная работа по завершению этой схемы и предложения конечного продукта с возможностью последующего перехода в ипотечный кредит.

Проектное финансирование как схема обеспечения средствами строительства производит впечатление достаточно удобной для всех трех сторон, участвующих в процессе. Можно предполагать, что уже в этом году не только «Сбербанк» поддержит проектное финансирование жилищного строительства.

Возврат к списку