27.02.2007
Инвесторов и заемщиков прикроют номинальными счетами...
Риски, с которыми сопряжена покупка жилья, должны существенно сократиться. Этому поможет законопроект о номинальных счетах, внесенный в Госдуму. Они будут аналогами «банковских ячеек». Деньги, положенные на этот счет, можно будет тратить только по назначению, ими не смогут злоупотребить ни заемщики, ни посредники.
Как правило, сделки по купле-продаже жилья сопряжены со значительными рисками для кредитора. Денежные средства на покупку квартиры или же погашение ипотечного кредита зачисляются на банковские счета лиц, которым они не принадлежат.
Обычно при сделке используются банковские ячейки. Покупатели кладут в них деньги для оплаты недвижимости. Затем продавец при выполнении условий по договору получает от банка доступ к этой ячейке.
Но при данной схеме у заемщика остается возможность злоупотребления.
«Нет никакой гарантии, что заемщик не воспользуется кредитными деньгами в своих интересах, когда банк перечислит их на расчетный счет, с которого клиент должен будет внести их в ячейку», –
поясняет начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.
Такие риски и должны устранить номинальные банковские счета. По сути они будут аналогами банковских ячеек: банк будет открывать такой счет клиенту для проведения операций с денежными средствами. Средства с этих счетов можно будет использовать лишь на целевые нужды, прописанные в договоре и при особых условиях, говорит автор законопроекта депутат Анатолий Аксаков.
Одновременно номинальные счета могут использоваться и при погашении ипотечного кредита, оплате страховой премии, а также налоговых и коммунальных платежей.
В этом случае, как сказано в законопроекте, на номинальный счет зачисляется общая сумма, из которой некий посредник (эскроу-агент) погашает все виды периодических платежей заемщика.
Номинальные счета авторы законопроекта предлагают использовать также и в случае с ипотечными ценными бумагами. «Эмитент ипотечных ценных бумаг обычно прибегает к услугам так называемого сервисного агента, на счета которого зачисляются все поступления от заемщиков по ипотечным займам. Как следствие, на ипотечные ценные бумаги накладываются риски, связанные с добросовестностью и кредитоспособностью агента», – говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Так, посредник имеет неограниченное право использования средств на счете, что дает ему возможность направлять платежи на любые цели.
Кроме того, есть риск, что в случае банкротства посредника его личный кредитор может наложить арест на его счета, в том числе те средства, которые фактически ему не принадлежат.
Номинальные счета позволят обеспечить движение денег от заемщиков ипотечных кредитов к владельцу облигаций с ипотечным покрытием, минуя счет сервисного агента.
Банкиры оценивают инициативу думцев положительно. Начальник управления сопровождения индивидуальных сделок Промсвязьбанка Светлана Макарова считает, что введение номинальных счетов, безусловно, поспособствует снижению банковских рисков при движении денежных средств при сделках с недвижимостью и ипотечными ценными бумагами. «В создании цивилизованного рынка ипотечных бумаг очень важна законодательная база и развитая инфраструктура, а введение номинальных счетов было бы еще одним шагом в создании этой инфраструктуры», – говорит Светлана Макарова.
«Использование эксроу-счетов настолько многогранно, что удивительно, почему их не ввели раньше», – соглашается Жигунов.
| Источник: | www.gazeta.ru |