Региональный информационнный портал КМВ :: Выгодно ли сейчас продавать лишнюю квартиру?

Час "Х" для продавцов

Аналитики прогнозировали перелом на рынке, и он случился. Предложений поступает все больше, а спрос падает - полная противоположность того, что наблюдалось полгода назад. "Все инвесторы знают, что для получения максимальной прибыли необходимо покупать товар в период минимальных цен, а продавать - по максимальным. То есть те, кто купил квартиру год назад, могут сейчас получить до 100% годовых, - говорит Леонид Сандалов, зам. директора АН "Бекар". - Однако сейчас это делать уже несколько поздно. Наиболее благоприятная ситуация была 1 - 2 месяца назад. Каждую неделю на рынке появляется до 1000 новых предложений и спрос падает".

Так дальновидно или нет продавать "лишние" метры сейчас? То есть вопрос в том - является ли нынешнее состояние рынка пиком цен.

- Думаю, рост цен на жилье в ближайшие месяцы будет незначительным, - считает Сергей Дроздов, ген. директор АН "Петербургская Недвижимость". - Но и снижения цен мы не ждем. Каких-либо экономических или рыночных предпосылок для этого нет.

В Центральном агентстве недвижимости механизм последних явлений на рынке представляют так:

- Пик цен пришелся на конец лета. Как следствие - в период ажиотажа стоимость квартир нередко завышалась. Теперь же при снижении темпов роста цен продавцы поняли, что дальше "держать" объекты невыгодно. Они начали активно выставлять квартиры на продажу, но теперь покупатели уже перестроились и перестали "бросаться" на первые подвернувшиеся варианты.

В целом эксперты соглашаются в том, что в последние недели желающих приобрести недвижимость упало процентов на 20 - 30%. Но рынок все же жив, и сделки с 6-значными цифрами в у.е. регулярно совершаются.

Вместе с тем риэлтеров расстраивает новая тенденция. "С появлением на рынке большого количества предложений стало намного сложнее продать "проблемные" квартиры (в плохом состоянии, первый или последний этаж и т.д.), - жалуется Марина Гусакова, зам. директора Центрального агентства недвижимости. - В середине лета люди даже соглашались на комнаты на деревянных домах за городом. Сейчас покупатели стали более разборчивыми".

Кто за что покупает?

Сегодня средняя цена 1-комнатной квартиры в Петербурге на вторичном рынке составляет 100 тыс. долларов. "До взлета цен в этом году квартира стоимостью 100 тыс. долларов считалась элитной, - говорит Марина Гусакова из Центрального агентства недвижимости. - Изменение цен на рынке привело к тому, что объект за 90 тысяч - это уже не роскошь, а стоимость типовой однокомнатной квартиры".

Действительно, квартиру дешевле 75 - 80 тысяч у.е. можно найти лишь в панельном доме в Колпине или в виде "хрущевки" в Купчине. А если выбирать однокомнатную квартиру с отделкой и просторной кухней в Приморском районе, то за нее продавцы захотят получить никак не меньше 105 - 110 тысяч долларов. Ну а торг за 1-комнатную квартиру в новостройках Петроградского района начинается с отметок 150-200 тыс. долларов.

Среди покупателей жилья по ценам осени-2006 среди петербуржцев лидируют молодые семьи. Маркетологи из корпорации "Строймонтаж" так обрисовали их социальный портрет: 26 - 30 лет с совокупным доходом - 1600 - 2600 долларов в месяц, более половины имеют машину - как правило, новую иномарку.

Среди покупателей-непетербуржев произошли небольшие изменения. "Количество москвичей-инвесторов с приходом осени среди игроков на рынке недвижимости заметно снизилось. Из регионов традиционно широко представлен Урал, - делится наблюдениями Леонид Сандалов из АН "Бекар". - Там очень прилично зарабатывают и чиновники администраций, и высококвалифицированные рабочие. Они покупают жилье в Петербурге как с прицелом на возможность перебраться сюда со временем, так и для детей-студентов, которых устроили наши вузы".

В общем, покупатели, обеспечивающие спрос, пока есть. Но имеется и тревожная тенденция - московские аналитики на днях обнародовали данные о том, что осенью 2006-го впервые за последние годы, количество желающих взять ипотечный кредит стало снижаться. Петербургские банки, правда, пока уверяют в том, что у них с клиентами все в порядке. Хотя понятно, что большим количество этих клиентов быть не может (если клиент с помощью ипотечного кредита хочет купить 1-комнатную квартиру на вторичном рынке за 90 тысяч у.е. со сроком возврата кредита через 25 лет, то при первоначальном взносе в 4500 долларов ежемесячный платеж составит порядка 900 долларов. При этом, по данным "Петерстата", средняя зарплата петербуржца чуть больше 13 тыс. рублей). При этом специалисты по-прежнему считают ипотеку "двигателем" рынка.

- Мы прогнозируем, что к концу 2007 года объем выдачи ипотечным кредитов увеличится в 2 - 3 раза, - считает Илья Логинов из "Строймонтажа". - Количество желающих получить ипотечный кредит не уменьшилось. Вопрос в другом - захотят ли клиенты на полученные деньги покупать квартиру именно сейчас? Большинство из них, скорее всего, предпочтут подождать снижения цен, чтобы купить большую квартиру. Либо квартиру более высокого класса, - говорит Леонид Сандалов.

Гадания на квартирной гуще

В прогнозах эксперты несколько противоречивы. Так, в Центральном агентстве недвижимости ожидают повышения цен. "Люди, как правило, стремятся решить свои жилищные проблемы до Нового года. Появление широко предложения в декабре увеличит спрос на жилую недвижимость, который уже наблюдается со второй половины октября. Как следствие, повышение спроса приведет к очередному росту цен, - объясняет Марина Гусакова. Но в АН "Бекар" надеются, что на протяжение будущего года цены будут медленно падать и квартиры могут подешеветь на 20 процентов.

Кстати

Московский математик и экономист Геннадий Стерник, который исследует рынок недвижимости с 1990 года, считает, что если экономический рост в стране будет ежегодно составлять стабильные 5 - 7%, то недвижимость будет также стабильно дорожать на 20 - 25%.

По версии агентства "Итака", цены на жилье в Петербурге не упадут. Сейчас они только притормозили на отметках $2424 за метр на вторичном рынке и $2161 - для строящегося жилья (динамика стоимости квадратного метра на вторичном в 2006 году такова: февраль - $1148, август - $2068, сентябрь - $2286, октябрь - $2424.

На первичном рынке: в феврале 2006 года - $1001, в октябре - $2162). Разница между нынешней ситуацией и той, что была в Петербурге несколько месяцев назад, заключается в том, что если летом продавцы продолжали торговаться даже на стадии регистрации сделки, и иногда им удавалось поднять цену, то сейчас продавец может уступить 5 - 7% от начального предложения, то есть квартиру стоимостью $90 тысяч можно купить за 85.

Растет цена недвижимости и в Ленинградской области - в тех районах, что находятся в часовой автомобильной доступности (без учета пробок) от Петербурга, то есть в Гатчинском, Кировском, Тосненском районах, квартиры подорожали в два раза. Однокомнатная квартира в Гатчине стоит уже 70 тысяч долларов. Там же участок шесть соток с небольшим домом под снос - пока только $20 тысяч, их начинают активно покупать.